서울 전세 구하기가 5년 반 만에 가장 어려운 이유 정리
2026년 6월 기준 서울 아파트 전세를 구하기가 약 5년 반 만에 가장 어려운 상황입니다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수(집을 구하려는 사람과 내놓는 사람의 비율을 나타내는 지수)가 122.5를 기록했습니다. 신규 입주 물량 감소, 다주택자 매도에 따른 임대 물량 축소, 세입자들의 계약 갱신 증가가 복합적으로 맞물린 결과입니다. 전셋값 누적 상승률은 지난해 같은 기간 대비 약 6배 수준에 달합니다.
전세수급지수 122.5면 실제로 얼마나 심각한 수준인가요?
한국부동산원이 발표하는 수급지수는 100을 기준으로 읽습니다.
| 지수 범위 | 의미 |
|---|---|
| 100 미만 | 매물 내놓는 사람이 더 많음 (공급 우위) |
| 100 초과 | 집 구하려는 사람이 더 많음 (수요 우위) |
| 200에 가까울수록 | 매물보다 수요가 훨씬 많아 구하기 매우 어려운 상태 |
2026년 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수 122.5는 2021년 2월 셋째 주(122.8) 이후 약 5년 반 만에 가장 높은 수치입니다. 월세 시장도 같은 흐름입니다. 2026년 5월 서울 월세수급지수는 114.8로, 전달보다 5.1포인트 올랐습니다. 3월부터 월세 구하기가 점점 더 어려워지는 추세입니다.
서울 전셋값과 월셋값이 얼마나 오른 건가요?
한국부동산원 집계 기준, 2026년 5월까지의 서울 아파트 누적 상승률은 다음과 같습니다.
| 구분 | 2026년 누적 상승률 | 지난해 같은 기간 대비 |
|---|---|---|
| 전세 | 3.58% | 약 6배 빠른 속도 |
| 월세 | 3.37% | 4배 넘는 속도 |
지난해 같은 기간이라면 전세 상승률이 약 0.6%도 안 됐다는 뜻입니다. 오르는 속도가 그만큼 가팔라졌습니다.
전세 매물이 줄어든 원인이 무엇인가요?
세 가지 요인이 동시에 작용했습니다.
| 원인 | 내용 |
|---|---|
| 신규 입주 물량 부족 | 2022~2023년 착공 물량이 줄어들어 지금 시점에 새로 들어갈 아파트가 적음 |
| 다주택자 매도 증가 | 양도소득세(집 팔 때 내는 세금) 중과 유예 종료 전 집을 팔면서 세입자에게 내놓을 물량이 감소 |
| 계약 갱신 증가 | 새 전세를 구하기 어려운 세입자들이 기존 집에 계속 머물면서 시장에 나오는 매물이 더 줄어드는 악순환 |
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "신규 입주 물량이 줄어드는 데다 세입자들이 계약갱신청구권(세입자가 한 번 더 2년 연장을 요청할 수 있는 권리)을 행사하면서 시장의 전세 유통 매물이 줄어든 게 전세난의 주요 원인"이라고 분석했습니다.
앞으로 서울 전세난이 더 심해질 수 있나요?
서울에서 진행 중인 정비사업(재개발·재건축)이 추가 상승 요인이 될 수 있습니다. 기존 주택이 철거되는 기간 동안 그 집에 살던 조합원들이 임시 거처로 전월세를 구해야 하기 때문입니다. 이 이주 수요가 한꺼번에 시장에 더해지면 지금보다 전세 구하기가 더 어려워질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
전세 계약 만기가 6개월 이내로 다가온 세입자라면 한국부동산원 부동산 정보 플랫폼(r-one.co.kr)에서 해당 지역 수급지수와 실거래 가격 동향을 먼저 확인하고, 평소보다 일찍 물건 탐색을 시작하는 것이 유리합니다.