집 곰팡이, 집주인이 '내 탓'이라 해도 수리 요청과 월세 감액이 모두 됩니다

어떤 곰팡이가 집주인 책임인가요?

먼저 곰팡이의 '원인'을 따져야 합니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 내내 임차인이 정상적으로 집을 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무, 이른바 수선의무를 지도록 규정합니다.

건물 외벽 균열, 옥상이나 배관 누수, 단열 부족으로 생기는 구조적 결로(= 외부와 내부의 온도 차로 벽면에 물방울이 맺히는 현상)처럼 건물 자체 문제에서 비롯된 곰팡이라면 집주인이 원인을 제거하고 고쳐야 할 책임이 있습니다.

반면 세입자가 환기나 난방을 지나치게 소홀히 해 생긴 표면 곰팡이라면 세입자의 관리 책임이 인정될 수 있습니다. 두 원인이 겹치는 경우도 많아, 원인 규명이 사실상 승패를 가릅니다.

계약서에 '수리는 세입자 부담' 특약이 있으면?

계약서에 "시설물 수리·보수는 임차인이 부담한다"는 특약이 있더라도, 대규모 수선이나 건물 기본 설비 교체까지 세입자가 떠안는 건 아닙니다.

대법원은 이런 특약이 있어도 임차인이 부담하는 수선은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한하고, 대규모 수리나 기본 설비 교체는 여전히 임대인 책임이라고 판단해 왔습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 등).

포괄적인 특약 하나로 누수나 구조적 곰팡이 같은 큰 하자를 전부 세입자에게 돌리긴 어렵습니다.

집주인이 수리를 거부하면 쓸 수 있는 카드

집주인이 요청을 무시할 때 법이 세입자에게 주는 선택지는 세 가지입니다.

1. 월세 감액 청구 — 하자로 집 일부를 사용하지 못하게 됐다면, 민법 제627조에 따라 못 쓴 비율만큼 차임(월세·전세 이자)을 깎아달라고 청구할 수 있습니다.
2. 수리 비용 상환 청구 — 집주인이 응하지 않아 세입자가 직접 수리비를 냈다면, 민법 제626조에 따라 그 필요비(= 집을 보존하는 데 쓴 비용)를 집주인에게 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
3. 손해배상 청구 — 수리 지연으로 가재도구가 망가지는 등 실제 손해가 생겼다면 배상도 함께 청구할 수 있습니다.

월세를 일방적으로 끊거나 사전 협의 없이 대규모 공사를 벌이면 오히려 세입자에게 불리하게 작용합니다. 통지 → 감액 청구 → 비용 상환 청구 순서대로 밟는 것이 안전합니다.

하자 발견하면 지금 당장 해야 할 것

통지가 핵심입니다. 민법 제634조는 임차인이 하자를 발견하면 지체 없이 임대인에게 알려야 한다고 규정합니다.

통지 기록을 남기지 않으면 "방치해서 피해가 커진 건 세입자 책임"이라는 주장에 반박하기 어려워집니다. 반대로 제때 알리고 증거를 갖추면, 집주인이 방치한 기간만큼 확대된 피해도 집주인 책임으로 물을 수 있습니다.

퇴거할 때도 마찬가지입니다. 건물 구조 탓으로 생긴 곰팡이는 원상회복 대상이 아니므로, 집주인이 보증금에서 수리비를 공제하기 어렵습니다. 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두는 것만으로도 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

9~10월 환절기는 결로·곰팡이가 본격적으로 시작되는 시기입니다. 지금 문자나 카카오톡으로 하자를 통지해 두면, 겨울이 오기 전에 해결할 가능성이 높아집니다.