직접 살겠다던 집주인이 새 세입자를 들였다면, 손해배상을 받을 권리가 있습니다

어떤 경우에 청구할 수 있나요?

집주인(임대인)이나 그 부모·자녀가 직접 살겠다는 이유로 계약 연장을 거절한 뒤, 갱신됐더라면 세입자가 거주할 수 있었던 기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.

집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 법적 사유 중 실무에서 가장 자주 쓰이는 것이 바로 실거주입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).

예를 들어 계약 만료일이 2026년 8월 31일이었다면, 갱신됐을 경우 세입자는 2028년 8월 31일까지 거주할 수 있었을 겁니다. 집주인이 그 기간이 끝나기 전에 새 세입자와 계약했다면 배상 문제가 생깁니다.

단, 다른 사람이 들어왔다는 결과만으로 배상책임이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 집주인이 처음엔 진짜 살 생각이 있었는데 이후 예상치 못한 사정으로 계획이 바뀐 경우라면, 그 경위와 세입자에게 다시 갱신 기회를 줬는지 등을 함께 따져야 합니다.

배상액은 세 가지 중 가장 큰 금액

사전에 합의된 배상액이 없다면, 다음 세 가지를 모두 계산해 가장 큰 금액으로 청구합니다.

세 항목이 서로 중복되는 경우라면 이중으로 받을 수는 없습니다. 어느 항목이 가장 큰지는 직접 계산해 비교한 뒤 유리한 금액으로 청구하면 됩니다.

전세는 보증금을 월세로 환산해서 계산합니다

전세처럼 월세가 없는 계약은 보증금을 월차임으로 환산해야 세 가지 기준을 적용할 수 있습니다.

적용 이율은 법정 전월세전환율인 연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 비율입니다. 기준금리가 바뀌면 전환율도 달라지므로, 배상 사유가 생긴 당시의 전환율을 확인해야 합니다.

계산 원리를 보여주는 예시(이율 연 4% 가정)입니다.

실제 청구 시엔 배상 사유가 생긴 당시의 법정 전환율과 각 계약 조건으로 다시 계산해야 합니다.

지금 챙겨야 할 증거 다섯 가지

1. 갱신 요구를 서면으로 남기기 — 문자·카카오톡·이메일·내용증명으로 언제 갱신을 요구했는지 기록합니다.
2. 거절 이유 확인 — "직접 살겠다"거나 부모·자녀가 들어올 예정이라는 이유까지 남겨야 합니다.
3. 이사 관련 비용 영수증 — 새 임대차계약서, 중개보수 영수증, 이사 비용, 늘어난 보증금·월세 자료를 보관합니다.
4. 등기부등본 열람 — 집주인이 주택을 계속 보유 중인지, 팔았는지 확인할 수 있습니다.
5. 임대차정보 조회 — 갱신을 거절당한 전 세입자는 확정일자부여기관(주민센터·법원 등기소 등)에 해당 주택의 임대차정보 제공을 요청할 수 있습니다. 새 세입자의 확정일자·보증금·차임·계약기간 등 법에서 허용하는 범위의 정보를 확인할 수 있습니다.

집주인이 임대가 아닌 매도를 했다면?

이 경우엔 주택임대차보호법 제6조의3의 세 가지 배상 산식이 자동으로 적용되지는 않습니다.

처음부터 실거주 의사 없이 세입자를 내보낸 뒤 곧바로 매매계약을 추진한 정황이 확인된다면, 민법상 불법행위에 따른 손해배상 청구를 별도로 검토할 수 있습니다. 이 경우 이사비용·중개보수·늘어난 주거비 등 실제 발생한 손해와 인과관계를 중심으로 주장해야 합니다.

"팔았으니 무조건 세 달치 월세나 2년치 차액을 받을 수 있다"고 생각하면 안 됩니다. 매도 상황에서 배상이 인정되려면 더 높은 수준의 입증이 필요합니다.

갱신거절 후 2년이 지나기 전이라면 지금이라도 등기부등본을 열람하고 임대차정보를 조회해 볼 수 있습니다. 새 세입자가 들어온 사실이 확인되면, 세 가지 금액을 각각 계산해 가장 큰 금액으로 청구하는 것이 핵심입니다.