집주인 5% 억제 세제 혜택 올해 말 폐지, 계약 만료 6개월 전 세입자는 지금 갱신요구권 쓰세요

집주인의 5% 억제 유인이 사라지는 흐름

상생임대인 제도는 2021년 말 도입되어 2022년 대폭 확대된 조세특례입니다. 직전 임대차 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한해 재계약한 집주인에게, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정 시 요구되는 2년 거주요건을 면제해 주는 것이 핵심이었습니다.

조정대상지역 내 주택은 원칙적으로 2년 이상 실제 거주해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 장기보유특별공제 최대 80%표(보유+거주)도 거주 기간이 있어야 온전히 적용되는데, 상생임대인 요건을 충족하면 실거주하지 않고도 이 요건을 채운 것으로 간주해 왔습니다.

정부가 2026년 세제개편안을 통해 이 특례를 올해 말로 일몰·폐지하기로 확정하면서, 양도세 비과세·장기보유공제라는 가장 큰 세제 당근이 사라지게 됐습니다.

집주인 입장에서는 임대료를 시세대로 올릴 유인이 커지고, 세입자 입장에서는 집주인이 임대료를 5% 이내로 묶어둘 자발적 유인이 약해지는 흐름입니다.

임대료 인상 억제 유인이 사라지면 전월세 상승 압력이 커지고, 일부 집주인은 세입자를 내보내고 실거주로 전환하면서 전세 물량이 줄어들 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다.

갱신요구권으로 임대료 인상 5% 상한을 2년 묶는 법

세제가 바뀌어도 임대차보호법상 세입자의 권리는 그대로 남아 있습니다. 계약 만료를 앞둔 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료 인상을 5% 이내로 제한한 채 임대차를 2년 더 이어갈 수 있습니다.

이 권리는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 효력이 생깁니다. 이 기간을 벗어나 뒤늦게 "갱신하겠다"고 알리면 법적으로 보장된 갱신권으로 인정받지 못할 수 있습니다.

통보는 반드시 도달 사실이 남는 방식으로 해야 안전합니다. 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등 보낸 날짜와 받은 시점을 입증할 수 있는 수단을 쓰면 뒷날 분쟁이 생겼을 때 바로 증거가 됩니다.

구두로만 전달하면 집주인이 "그런 말을 들은 적 없다"고 다툴 여지가 생깁니다. 임대료 조정 폭을 집주인과 조율할 수는 있지만 5%를 넘길 수는 없고, 보증금과 월세를 함께 올리는 경우에도 환산액 기준 합산 5% 상한이 적용됩니다.

임대료를 동결하거나 내리는 것도 5% 이내 요건을 자연스럽게 충족합니다.

지금 당장 챙길 순서

먼저 임대차계약서를 꺼내 계약 만료일부터 확인하세요. 만료일에서 거꾸로 6개월 전과 2개월 전 사이가 '갱신요구권 행사 가능 기간'입니다. 이 기간에 들어와 있다면 지금 바로 집주인에게 서면으로 갱신 의사를 통보하는 것이 가장 중요합니다.

통보 문구는 "주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사해 임대차를 2년 연장하겠다"는 취지로 간단히 적으면 됩니다.

이번이 처음 갱신요구권을 쓰는 상황인지도 함께 확인해야 합니다.

계약갱신요구권은 한 집에서 한 번만 행사할 수 있어, 이미 요구권으로 2년 연장을 받은 적이 있다면 이번에는 사용할 수 없고, 이 경우에는 집주인과 합의해 조건을 조율하거나 다른 집을 알아봐야 합니다.

반대로 아무 조치 없이 만료일을 넘기면 집주인과 합의해 새로 계약을 체결하거나 그대로 집을 비워 줘야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

2027년부터 집주인이 5%를 지킬 세제 유인이 사라지는 흐름에서, 이번 만료 시점을 놓치면 다음 2년을 시세대로 올려 재계약하거나 집을 비워야 할 가능성이 더 커집니다.