갱신 계약서에 '요구권 행사' 문구 있으면 3개월 통보 후 이사 가능, 합의재계약은 다릅니다

갱신에는 세 가지 방식이 있습니다

주택 임대차의 갱신은 크게 세 가지로 나뉩니다.

첫째, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우. 둘째, 임대인과 임차인 모두 별다른 통지를 하지 않아 자동으로 연장되는 묵시적 갱신. 셋째, 양쪽이 기존 계약과 별개로 조건을 새로 정해 다시 계약을 체결한 합의 재계약입니다.

겉으로는 모두 '갱신계약서'처럼 보이지만 법적 효과가 다릅니다. 특히 중도해지가 가능한지가 이 구분에 따라 달라지기 때문에, 서명하기 전에 '내 계약이 어느 쪽인지'를 먼저 짚어 두어야 합니다.

요구권 행사·묵시적 갱신이면 '통보 후 3개월'

임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 경우, 법적 성격은 '계약갱신요구권에 따른 갱신'으로 봅니다. 보증금이나 월세 조건이 일부 조정되었다고 해서 완전히 새로운 계약으로 바뀌는 것은 아닙니다.

이 경우에는 제6조의2가 준용됩니다. 임차인은 갱신된 계약에 대해서도 언제든 임대인에게 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 2년을 끝까지 채우지 않아도 된다는 뜻입니다.

계약서에 '중도해지 불가'나 '중도해지 시 위약금'이라는 문구가 들어가 있어도, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 제한될 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 일정한 범위에서 무효로 보기 때문입니다.

묵시적 갱신도 마찬가지입니다. 임대차 기간이 끝나기 전까지 양쪽이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 기존 계약이 같은 조건으로 자동 연장된 경우에도 제6조의2가 적용됩니다.

임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 뒤 계약이 끝납니다.

합의 재계약이면 '당연히 해지'가 안 됩니다

문제는 세 번째 경우입니다. 임대인과 임차인이 계약갱신요구권 행사와 무관하게, 완전히 새로운 조건으로 합의해 재계약을 체결한 경우입니다.

보증금·월세·기간·특약을 새롭게 정하고 양쪽 모두 '새로운 임대차계약을 체결한다'는 의사가 분명했다면, 단순한 법정갱신이나 요구권 행사에 따른 갱신으로 보기 어렵습니다.

이 경우에는 제6조의2에 따른 자유로운 중도해지권이 당연히 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 계약서에 적힌 중도해지 조항, 위약금 조항, 중개보수 부담 조항, 새 임차인 승계 조건 등에 따라 해지 가능 여부와 책임 범위가 달라집니다.

'중도해지 불가'로 썼으면 통상 끝까지 살아야 하고, 나가더라도 위약금·중개보수를 임차인이 부담하는 쪽으로 흘러갈 수 있습니다.

특약 한 줄이 분쟁을 가릅니다

그래서 갱신 계약서를 쓸 때 가장 중요한 것은 문구입니다. 특약사항에 '본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 기존 임대차계약을 갱신하는 계약이다'라는 취지를 명확히 남겨 두면, 나중에 중도해지와 보증금 반환 시점을 두고 다툴 일이 크게 줄어듭니다.

반대로 '새로운 임대차계약을 체결한다'는 식으로만 적혀 있으면, 임대인이 "이건 합의 재계약이었다"고 다툴 여지가 생깁니다.

실제 분쟁에서는 계약서 문구뿐 아니라 갱신 당시 주고받은 문자·카카오톡, 보증금·월세 조정 경위, 공인중개사의 설명까지 종합해 판단합니다. 문자로 "갱신요구권 행사하겠습니다"라고 한 줄 남겨 두는 것만으로도 증거가 됩니다.

통보는 반드시 입증 가능한 방식으로

중도해지를 통보할 때는 반드시 도달 사실을 확인할 수 있는 방식을 써야 합니다. 내용증명, 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등 통보일과 도달 사실이 남는 수단을 사용하는 것이 안전합니다.

3개월의 기산점은 임대인이 통보를 받은 날이기 때문에, 언제 도달했는지가 뒷날 보증금 반환 시점을 좌우합니다.

중개보수 부담 문제도 미리 챙겨 두면 좋습니다. 요구권 행사에 따른 갱신이라면 중도해지하더라도 임차인이 중개보수를 당연히 부담해야 한다고 보기는 어렵지만, 실무에서는 임대인이 요구하는 경우가 적지 않아 통보 전에 분쟁 가능성을 염두에 두고 움직이는 쪽이 안전합니다.