집주인이 집을 팔아도, 세입자는 계약 기간 동안 나가지 않아도 됩니다

집주인이 집을 팔면 세입자 계약은 어떻게 되나요?

주택임대차보호법 제3조에 따르면, 집이 팔려 집주인이 바뀌어도 기존 세입자의 계약은 자동으로 새 집주인에게 넘어갑니다. 이를 임대인 지위 승계라고 합니다.

새 집주인은 계약 기간 동안 퇴거를 요구할 수 없고, 계약이 끝나면 보증금도 돌려줘야 합니다. 세입자의 동의나 별도 합의 없이 법률상 자동으로 적용됩니다.

단, 이 권리가 작동하려면 대항력(새 집주인에게 계약 내용을 주장할 수 있는 법적인 힘)이 갖춰져 있어야 합니다.

두 조건을 모두 마친 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 5월 10일에 이사하고 전입신고를 마치면, 5월 11일 0시부터 대항력이 적용됩니다. 전입신고 당일은 효력이 없다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

대항력이 없으면 새 집주인에게 권리를 주장하기 어렵습니다

대항력이 없는 세입자는 집이 팔려도 새 집주인에게 계약 유지를 주장하기 어렵습니다. 대표적인 경우가 근저당(집을 담보로 설정한 채권)이 세입자의 전입신고보다 먼저 설정된 상황입니다.

이 경우 집이 경매로 넘어가면 근저당권자(주로 은행)가 세입자보다 먼저 돈을 가져갑니다. 계약 전 등기부등본 을구(乙區)에서 근저당 설정일과 금액을 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

보증금은 언제, 누구에게 요청하면 되나요?

계약이 만료되면 그 시점 소유자, 즉 새 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 판례에 따르면, 기존 집주인이 면책되려면 세입자의 동의가 있어야 하므로, 동의 없이는 기존 집주인도 채무에서 완전히 벗어나지 않습니다.

즉, 세입자 입장에서는 기존·새 집주인 양쪽에 권리를 주장할 수 있는 구조입니다.

"보증금 바로 줄 테니 계약 기간 전에 나가달라"는 요청을 받는 경우도 있습니다. 대항력이 있다면 이를 거부할 수 있습니다. 조기 퇴거에 응하면 이사비 부담과 보증금 차액으로 예상치 못한 손해가 생깁니다.

지금 집주인으로부터 "집을 팔 것 같다"는 말을 들었다면, 등기부등본(인터넷등기소에서 열람 가능)에서 내 전입신고 날짜와 근저당 설정일을 비교해 보시기 바랍니다.

전입신고 다음 날이 근저당 설정일보다 이르면 대항력이 성립돼, 새 집주인에게 계약 보장과 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면, 임차권등기명령(법원 신청으로 등기에 권리를 기록하면 이사 후에도 대항력이 그대로 유지되는 제도)을 활용하는 방법도 있습니다.