집주인이 2개월 전까지 말 안 했으면, 실거주 이유로도 못 내보냅니다

2개월 전이 지나면 묵시적 갱신이 성립합니다

집주인이 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸려면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통보해야 합니다.

이 기간에 아무런 통보가 없으면 묵시적 갱신(아무 말 없이도 계약이 자동 연장되는 것)이 성립합니다. 주택임대차보호법 제6조에 따른 것으로, 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약에 적용됩니다.

세입자 쪽도 같은 기간에 "나가겠다"는 의사를 밝히지 않아야 합니다. 집주인도 세입자도 둘 다 침묵했을 때만 묵시적 갱신이 성립하는 구조입니다.

성립되면 집주인이 할 수 없는 것

묵시적 갱신이 되면 계약은 종전과 같은 조건으로 2년 자동 연장됩니다.

• 보증금·월세를 올릴 수 없습니다
• 집주인이 임의로 계약을 해지할 수 없습니다
• 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수도 없습니다

갱신 거절 사유(실거주 포함)는 6개월~2개월 전 사이에만 행사할 수 있습니다. 그 기간을 놓쳤다면 이후엔 그 사유를 쓸 수 없습니다.

세입자가 나가고 싶을 때는

묵시적 갱신 이후 세입자는 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 통보 후 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

3개월은 세입자가 통보를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 계산합니다. 문자나 내용증명 등 도달 시점을 증명할 수 있는 방법으로 알리는 것이 안전합니다.

효력이 생기기 전까지는 임대료 납부 의무가 그대로 유지됩니다. 집 인도와 보증금 반환은 해지 효력 발생일에 원칙적으로 동시에 이뤄집니다.

지금 이 내용이 중요한 이유

2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안에서 1세대 1주택자의 종부세(종합부동산세, 집을 보유하면 내는 세금) 기본공제를 거주 여부에 따라 달리 적용합니다.

비거주자 세 부담이 얼마나 커지는지 예시를 보면 다음과 같습니다.

개편안은 국회를 통과해야 확정됩니다. 다만 세 부담 변화를 우려한 집주인들의 실거주 전환 검토가 이미 늘고 있습니다.

계약 만료까지 2개월 이내라면 집주인 통보가 있었는지를 지금 확인하는 것이 중요합니다. 만료까지 2개월 이상 남아 있다면, 계약갱신요구권(세입자가 한 차례 갱신을 요청할 수 있는 권리)을 먼저 행사해 두는 것이 방어 수단이 됩니다.