빌라 전세 계약 전, 이 계산 안 하면 보증금 전액이 위험합니다

보증보험 가입이 왜 중요한가요?

전세 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 구조입니다.

그런데 이 보험, 아무 집에나 가입되지 않습니다. 2025년 8월 28일부터 HF(한국주택금융공사)와 HUG(주택도시보증공사)는 전세보증 한도를 공시가격의 126%로 제한하고 있습니다.

126% 룰, 어떻게 계산하나요?

기준은 하나입니다.

여기서 선순위 채권은 내 전세계약보다 먼저 등기된 근저당(= 집주인이 집을 담보로 이미 빌린 대출)입니다.

공시가격 3억원짜리 빌라를 예로 들면:

초과분만 안 되는 게 아닙니다. 한 원이라도 넘으면 보험 전체가 거절됩니다.

계약 전에 직접 확인하는 방법

두 가지 서류만 있으면 됩니다.

1. 공시가격 확인 — 국토교통부 '부동산 공시가격 알리미'에서 주소를 입력하면 무료로 조회됩니다. 단독주택·다세대·아파트 모두 가능합니다.

1. 선순위 채권 확인 — 등기부등본(인터넷등기소 또는 무인민원발급기, 700원)의 '을구' 항목에서 근저당 설정액을 모두 합산합니다.

1. 계산 — 공시가격 × 1.26에서 선순위 채권 합계를 빼면 안전하게 계약할 수 있는 최대 보증금이 나옵니다.

신축 빌라일수록 더 까다로운 이유

신축이거나 거래량이 적은 다세대주택은 공시가격이 실거래가보다 훨씬 낮게 잡히는 경우가 많습니다. 공시가가 낮으면 126%를 곱해도 한도가 좁아지기 때문입니다.

겉으로는 계약 가능해 보이는 전셋값인데 보증보험이 불가한 경우가 생기는 이유가 여기 있습니다. 전세사기 사태 이후 보증보험이 안 되는 매물은 사실상 계약을 피하는 분위기가 굳어졌습니다.

계약서 쓰기 전, 부동산 공시가격 알리미와 등기부등본 두 가지만 확인하면 됩니다.