계약 만기 2개월 안으로 들어오면 갱신 요구 권리가 사라집니다

지금 내 계약, 갱신 요구 기간 안에 있나요?

만기일을 기준으로 내 상황을 먼저 확인하세요.

※ 이 기준은 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 임대차부터 적용됩니다. 오래된 장기계약이면 적용 시점을 따로 확인하세요.

카카오톡으로 보내도 유효한가요?

내용증명이 아니어도 됩니다. 문자·카카오톡·이메일 모두 인정됩니다. 핵심은 어떤 내용을 언제, 집주인에게 전달했는지 나중에 증명할 수 있느냐입니다(대법원 2024.1.11. 선고 2023다258672).

보내는 문자 예시:

집주인의 답장이 없어도 갱신요구권은 행사된 것입니다. 보내고 난 뒤에는:

• 카카오톡은 연락처·날짜·시간·앞뒤 대화가 모두 보이도록 전체 화면을 캡처해 저장합니다.
• 통화로 먼저 협의했다면, 직후 "오늘 말씀드린 내용을 ○○로 이해하면 되는지" 문자로 다시 확인합니다.
• 마지막 날에 보내기보다 며칠 여유를 두는 것이 안전합니다.

갱신하면 임대료는 얼마나 오를 수 있나요?

갱신청구권을 행사해 연장된 계약에서는 차임(임대료)·보증금 인상이 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제7조, 현행 기준). 집주인이 5%를 요구하더라도 세입자가 동의하지 않으면 자동 확정되지 않습니다.

두 가지 추가 규정을 같이 확인하세요.

• 인상 후 1년 이내에는 재증액 요청 불가 — 한 번 올린 뒤 1년은 다시 올릴 수 없습니다.
• 보증금이 오른다면 확정일자 재신청 — 증액분에 대해 새로 받아야 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 권리)이 지켜집니다.

단, 양쪽이 합의해서 하는 일반 합의 재계약은 갱신청구권 행사가 아니므로 5% 제한이 적용되지 않습니다.

집주인이 거절하면, 이사 나간 뒤에도 대응할 수 있습니다

"안 해주겠다"는 말 한마디로 갱신청구권을 막을 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 거절 사유를 법으로 제한합니다.

법정 거절 사유 예시:

• 세입자가 2기(2개월분) 이상 임대료를 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 직접 거주하려는 경우

실거주를 이유로 거절당했다면, 대법원은 실거주 의사 증명 책임이 집주인에게 있다고 판단했습니다(대법원 2023.12.21. 선고 2023다263551). 거절 통보를 받는 즉시 이유를 문자로 받아두세요.

이사한 뒤에도 새 임대차 여부를 공식 확인할 수 있습니다. 실거주 거절로 퇴거한 전 세입자는 '확정일자 부여현황(계약 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인용)'을 확정일자부여기관에 신청해 새 세입자가 들어왔는지 확인할 수 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호).

정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 사실이 확인되면, 아래 세 금액 중 가장 큰 것이 손해배상 기준이 됩니다.

갱신청구권을 썼다고 반드시 2년을 채워야 하는 것도 아닙니다. 갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 집주인에게 통지가 도달한 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

지금 계약서를 꺼내 만기일을 확인해 보세요. 만기 6~2개월 사이라면 오늘 카카오톡 한 줄이 추가 2년 거주를 지켜줍니다. 분쟁이 생겼다면 계약서·갱신요구 대화·거절 이유를 한 폴더에 시간순으로 정리한 뒤 주택임대차분쟁조정위원회에 상담을 요청하세요.