집주인이 보증금 안 줘서 날린 새집 계약금 돌려받을 수 있어요

보증금 반환 지연이 부른 1,500만원 손실

세입자 A씨는 2022년 9월 고양시 다가구주택을 보증금 1억6천만원에 2년간 임차했다. 계약 만료를 앞둔 2024년 7월 재계약하지 않겠다는 뜻을 집주인에게 전했고, 같은 해 8월 보증금 2억2천만원짜리 다른 주택을 계약하며 계약금 2,200만원을 지급했다.

A씨는 새 집 계약 사실을 알리면서 만기일까지 기존 보증금을 돌려달라고 여러 차례 요구했다. 그러나 집주인은 "새 세입자를 구하기 어렵다"며 계약 종료 하루 전까지도 "새 임차인에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다"는 입장을 고수했다.

결국 A씨는 만기일에 보증금 1억6천만원을 돌려받지 못했고, 새로 체결한 임대차계약이 해지되면서 계약금 2,200만원 가운데 1,500만원을 되찾지 못했다.

항소심 "집주인이 손해 알 수 있었다"

1심은 보증금 반환 청구만 받아들였고 새 집 계약금 손해에 대한 배상 책임은 인정하지 않았다. 그러나 의정부지법 항소심 재판부는 판단을 뒤집었다.

재판부는 "새로운 임차인에게 보증금을 받는 것을 조건으로 기존 보증금 반환 의무가 발생하거나 반환 시기가 미뤄진다고 볼 수 없다"고 밝혔다.

또 "주택 임대차의 경우 기존 보증금을 제때 돌려받지 못하면 새 주택 계약금을 잃는 등 상당한 손해가 발생할 가능성이 크다"며, 집주인이 이런 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 봤다.

"이를 관행이라는 이유로 임대인의 손해배상 책임을 면제할 수도 없다"는 점도 명시됐다. 집주인에게 1,500만원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌다.

묵시적 갱신 중이라도 지금 해지 통지 가능

보증금 반환이 미뤄지고 있다면 지금 바로 움직일 수 있다. 묵시적으로 계약이 반복 연장됐더라도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따라, 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하고 이때부터 집주인의 보증금 반환 의무가 정식으로 개시된다.

내용증명을 보낼 때는 단순한 반환 독촉이 아니라 '해지 의사표시'를 분명히 적는 것이 중요하다. 집주인이 "새 임차인을 못 구했다", "보증보험 가입이 거절됐다", "빚이 많다"고 주장해도 보증금 반환을 미룰 수 있는 법적 사유가 되지 않는다.

이사 전 반드시 임차권등기명령

보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 '임차권등기명령'을 먼저 신청하는 것이 필수다. 등기가 완료되기 전에 집을 비우면 그동안 확보해 둔 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있다.

다만 집을 아직 비우지 않은 상태라면 주택 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계에 있다. 신규 임차인이 들어오는지와는 별개로, 세입자가 집을 넘겨주는 것과 집주인이 보증금을 돌려주는 것이 함께 이뤄져야 한다.