전월세 신고 한 번이면 확정일자 자동, 주민센터 안 가도 됩니다

신고 대상, 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과

보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 전월세 계약은 신고 대상입니다. 둘 중 하나만 넘어도 해당됩니다. 보증금 7천만원에 월세 0원인 순수 전세도 신고 대상이고, 보증금 5천만원에 월세 35만원인 반전세도 신고 대상입니다.

반대로 보증금 5천만원·월세 25만원처럼 둘 다 기준 이하이면 신고 의무가 없습니다.

대상 지역은 수도권 전체와 광역시, 세종시, 그리고 도(道) 지역의 시(市) 단위입니다. 경기도를 제외한 도의 군(郡) 지역은 신고 의무가 없습니다. 다만 가평군·양평군 같은 경기도의 군은 수도권에 포함돼 신고 대상이 됩니다.

30일 카운팅은 계약 체결일부터

가장 많이 실수하는 지점이 신고 기한입니다. 30일은 '계약 체결일'부터 시작하고 입주일이나 잔금일이 기준이 아닙니다. 예를 들어 5월 1일에 계약서를 썼고 6월 1일에 입주한다면, 신고 마감일은 5월 31일입니다.

가계약금만 보내고 본계약서를 일주일 뒤에 작성한 경우라면 본계약서에 서명한 날짜로 계산합니다.

금액 변동이 없는 묵시적 갱신(자동연장)은 신고가 면제됩니다. 그러나 보증금이나 월세가 1만원이라도 바뀌는 갱신 계약은 다시 신고해야 합니다. 묵시적 갱신으로 1년이 자동 연장된 뒤 새 계약서를 쓰면서 금액을 조정하면 그 시점부터 신고 대상이 됩니다.

과태료는 최대 30만원, 자진 신고하면 절반

2025년 6월 본격 시행 시점에 단순 미신고·지연 신고 과태료는 100만원에서 30만원으로 인하됐습니다. 지연 기간에 따라 차등 부과됩니다.

• 신고 지연 3개월 이내: 2만원~4만원
• 신고 지연 3개월~6개월: 5만원~10만원
• 신고 지연 6개월 초과 또는 미신고: 15만원~30만원
• 거짓 신고(허위): 최대 100만원

같은 위반이라도 계약 금액이 클수록 더 높게 부과됩니다. 지자체가 보내는 계도 안내문을 받은 뒤 30일 안에 자진 신고하면 과태료가 50% 감면되므로 안내문을 받았다면 즉시 신고하는 편이 유리합니다. 처분에 이의가 있으면 60일 이내에 이의를 제기할 수 있습니다.

확정일자 자동 부여가 가장 큰 혜택

임대차 신고를 접수하면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항에 따라 주택임대차보호법상 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 과거에는 주민센터나 등기소를 방문해 600원 수수료를 내고 도장을 받아야 했지만, 지금은 신고만 하면 수수료 0원으로 확정일자가 붙습니다.

확정일자는 경매나 공매로 집이 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권의 필수 요건입니다. 다만 확정일자 하나만으로는 부족합니다.

세입자가 실제로 입주해 짐을 들여놓고 전입신고를 함께 마쳐야 그 이튿날 0시부터 대항력과 우선변제권이 동시에 발동합니다.

신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 5분이면 끝납니다. 로그인 후 신청 메뉴를 열어 임대 목적물 정보와 계약 정보를 입력하고 계약서 사진을 첨부하면 됩니다.

계약서 네 모서리가 모두 보이고 글자가 또렷하게 찍혀야 반려 없이 통과됩니다. 동주민센터 방문도 가능하지만 온라인이 훨씬 빠릅니다.

임대인·임차인 공동 신고가 원칙이지만 한 명만 신고해도 됩니다. 세입자가 계약서 사본을 첨부해 신고하면 임대인이 따로 신청하지 않아도 자동 처리됩니다.

임대인이 거부해도 임차인 단독으로 신고할 수 있고, 공인중개사가 대리 신고한 경우에는 세입자가 다시 신고할 필요가 없습니다. 본인 명의로 신고가 접수됐는지는 부동산거래관리시스템 '신고내역 확인' 메뉴에서 직접 조회할 수 있습니다.