집주인이 반전세 전환 요구할 때 월세 기준과 계산법 완전 정리

반전세란 무엇이고 왜 요즘 많이 생겼나요?

반전세(보증부 월세)는 전세보증금 일부에 월세를 더하는 형태입니다. 예전엔 드물었지만 지금은 전월세 거래 3건 중 2건이 월세 형태이며, 서울 자치구 절반 이상에서 월세 거래량이 전세를 앞질렀습니다.

집주인은 큰 보증금 반환 부담을 줄이고 싶어 반전세를 선호합니다. 세입자는 전세 매물이 줄면서 원하지 않아도 반전세로 밀려나는 흐름입니다.

반전세 월세, 어떻게 계산하나요?

법정 전월세전환율(보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 비율)의 상한은 연 4.5%입니다(주택임대차보호법 기준, 2026년 현재 기준금리 2.5% + 2%).

계산 공식은 다음과 같습니다.

전세 2억 원을 반전세로 바꿀 때 법정 기준 월세를 정리하면 다음과 같습니다.

집주인이 이 기준보다 높은 월세를 요구한다면 주택임대차보호법에 따라 초과분은 거절할 수 있습니다.

계약갱신청구권으로 반전세 전환하면 월세 인상 상한도 있나요?

있습니다. 계약갱신청구권(세입자가 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리)을 사용해 반전세로 전환할 경우, 월세 인상은 기존 대비 5% 이내여야 합니다.

계산법만 알고 있으면 집주인이 요구하는 월세가 적정 범위인지 바로 확인할 수 있고, 초과분은 거절 근거가 생깁니다.

계약하기 전 꼭 챙겨야 할 3가지

1. 확정일자 재발급 — 보증금 액수가 달라졌으니 변경된 계약서에 다시 확정일자를 받아야 보증금 보호가 유지됩니다.
2. 서면 계약서 재작성 — 구두 합의만으로는 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 보증금·월세·납부일을 서면으로 명확히 기재해야 합니다.
3. 전환 거절 권리 — 집주인이 일방적으로 반전세를 요구해도 세입자가 동의하지 않으면 강제 전환은 불가능합니다.

위 계산식으로 법정 기준 월세를 미리 계산해 두면 계약 자리에서 바로 비교하고 협상할 수 있습니다.