집주인 확인해도 당하는 전세사기 5가지 수법과 보증금 보호 방법 정리
전세 계약 시 집주인 이름과 계좌를 직접 확인해도 보증금을 잃을 수 있습니다. 삼행시 단체 통장, 가등기 권리 관계 조작, 다운계약, 대리인 이중계약, 신탁등기 사기가 반복·진화하고 있으며, 각 수법마다 피해 경로와 확인 포인트가 다릅니다. 금융감독원은 2026년 6월부터 은행권 단체통장에 '단체' 표기를 의무화하며, 저축은행·상호금융 등 소금융권은 순차 도입됩니다. 계약 전 등기부, 계좌 성격, 위임장 권한 범위, 신탁원부를 항목별로 점검해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
1. 전세사기 5가지 수법 핵심 정리
| 수법 | 작동 원리 | 주요 피해 경로 |
|---|---|---|
| 삼행시 단체 통장 | 단체 통장 명칭을 임대인 이름처럼 보이게 개설 | 계좌 이름이 집주인과 동일하게 보여 의심 없이 입금 |
| 가등기 사기 | 갑구에 가등기된 집에 전세 계약 체결 | 가등기권자 본등기 완료 시 임차인 보증금 반환 순위 밀림 |
| 다운계약 | 실제 보증금(예: 2억)보다 낮게 계약서 작성(예: 1억 7천), 차액 3천 현금보관증 처리 | 분쟁 시 계약서 금액만 인정되며 보증보험 이행 거절 가능 |
| 대리인 이중계약 | 월세만 위임받은 대리인이 전세 계약 체결 후 보증금 횡령 | 위임장에 전세계약·보증금 수령 권한이 없어 효력 불인정 |
| 신탁등기 사기 | 신탁 부동산을 원래 집주인이 임의로 임대 | 신탁회사 동의 없으면 전입신고·확정일자도 효력 제한 |
2. 수법별 계약 전 필수 확인 항목
삼행시 단체 통장
입금 전 계좌 명칭에 '단체' 표기 여부를 확인합니다. 2026년 6월부터 은행권에서 단체통장 명칭 앞 '단체' 표기가 의무화되며, 이후 저축은행·상호금융 등 소금융권도 순차적으로 도입됩니다.
가등기 사기
등기부등본 갑구에서 가등기, 매매 예약, 소유권 이전 청구권, 압류, 가압류, 신탁, 소유권 이전 여부를 확인합니다. 가등기가 있으면 전세보증보험 가입이 거절되거나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
다운계약
공인중개사가 보증보험 한도, 집주인 대출, 세금 등을 이유로 계약서 금액을 낮추고 현금보관증이나 차용증을 제안한다면 계약 진행을 재고합니다.
대리인 이중계약
위임장에 전세계약 체결 권한과 보증금 수령 권한이 각각 명시되어 있는지 항목별로 확인합니다.
신탁등기 사기
신탁원부에서 임대 권한 보유 주체, 신탁회사 동의 필요 여부, 우선수익자 동의 필요 여부, 보증금 입금 계좌, 보증금 반환 책임 주체를 순서대로 확인합니다.
3. 결론·정리
전세 계약에서는 집주인 이름 일치 여부보다 등기부등본 갑구 권리 관계, 계좌 명칭 유형, 위임장 권한 범위, 신탁원부 4가지를 항목별로 점검하는 것이 보증금 피해 예방의 핵심입니다.