주택임대사업자 보증보험, 7월부터 부채비율 90% 기준으로 강화됩니다
주택임대사업자(집을 등록해 임대하는 사람)는 임대차 계약을 맺으면 보증금 반환보증에 의무 가입해야 합니다. 미가입 시 보증금의 10% 이하, 최대 3,000만 원 과태료가 부과됩니다.
2026년 7월 1일부터는 부채비율 기준이 90%로 강화되어 받을 수 있는 전세보증금 한도가 줄어들 수 있습니다. 세입자가 직접 보험에 가입했을 때 보증료를 집주인이 전액 부담해야 한다는 점을 모르는 임대인이 많습니다.
등록 임대사업자라면 임대차 계약 체결 후 일정 기간 내에 임대보증금 반환보증(세입자의 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 갚아주는 보험)에 가입해야 합니다. 임대차 기간이 끝날 때까지 이 보험을 유지하는 것이 의무입니다.
단, 일반 개인 임대인(임대사업자로 미등록)은 이 의무 적용 대상이 아닙니다.
미가입하면 과태료가 얼마나 되나요?
보험에 가입하지 않으면 아래 기준으로 과태료가 부과됩니다(현행 기준).
세입자가 전세대출 결합 보증보험에 따로 가입한 경우에도 임대인의 가입 의무는 별도로 적용됩니다. 두 가지는 다른 의무이므로 계약 형태를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
보증료는 집주인과 세입자 중 누가 내나요?
원칙적으로 임대인 75% : 임차인 25% 부담입니다.
그런데 중요한 예외가 있습니다. 세입자가 직접 보험에 가입한 경우에는 임대인이 보증료를 100% 부담해야 합니다. 세입자가 먼저 냈더라도 임대인이 전액을 정산해줘야 하는 구조입니다.
보험 가입이 면제되는 경우도 있습니다.
- 보증 대상 금액이 0원 이하가 되면 자동 면제
- 세입자 가입 보험료를 임대인이 직접 납부하는 경우에도 면제 가능
2026년 7월 1일부터 뭐가 달라졌나요?
신규 계약과 갱신 계약 모두에 강화된 기준이 적용됩니다.
| 항목 | 변경 내용 |
|---|---|
| 부채비율 기준 | 90% 적용(강화) — 이전보다 인정 한도 축소 |
| 공시가격 인정비율 | 하향 조정 — 보증한도 산정 더 보수적으로 변경 |
| 보증한도 | 기존 130.5% 기준에서 축소 |
부채비율(집의 가치 대비 빚이 차지하는 비율)이 강화되면 설정 가능한 전세보증금 규모도 함께 줄어듭니다. 공시가격(정부가 매년 공식 발표하는 주택 가격) 인정 비율도 낮아져 보증한도 산정이 더 까다로워졌습니다.
만기 갱신을 앞둔 임대인은 차액 보증금을 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 시장에서는 보증금을 줄이는 대신 월세를 올리는 방향으로 계약 구조가 바뀔 수 있다는 전망도 나옵니다.
가입 전에 챙기면 유리한 것
전자계약으로 임대차 계약을 체결하면 보증료의 10%를 할인 받을 수 있습니다(2026년 현행 기준). 가입 신청 전에 전자계약 방식으로 계약했는지 먼저 확인하시기 바랍니다.
보증 가입과 현황 조회는 HUG(주택도시보증공사)와 렌트홈(임대사업자 등록·관리 포털)에서 할 수 있습니다.