주택 임차인 보증금 보호를 위한 대항력과 우선변제권 핵심 Q&A

1. 대항력과 우선변제권 비교

확정일자 없이 대항력만 있으면 집에서 버티는 권리는 있지만 경매 배당에서 보증금을 우선 회수할 수는 없습니다. 두 권리는 별개이므로 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.

2. 핵심 Q&A

Q1. 전입신고를 마친 당일부터 대항력이 발생하나요?

발생하지 않습니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 전입신고 당일 저당권이 설정되면 저당권이 우선하여 경매 시 임차권이 소멸합니다.

Q2. 담당 공무원이 전입신고 주소를 잘못 입력하면 대항력이 인정되나요?

예외적으로 인정됩니다. 다만, 공무원이 착오로 수정을 요구해 임차인이 직접 잘못 기재한 경우에는 임차인 귀책으로 보아 대항력이 인정되지 않습니다.

Q3. 다가구와 다세대 주택의 전입신고 기재 기준이 다른가요?

다릅니다. 다가구주택은 지번만 정확하면 대항력이 인정되고, 다세대주택은 동·호수까지 정확하게 기재해야 합니다. 다가구에서 다세대로 전환되더라도 이미 취득한 대항력은 유지됩니다.

Q4. 집이 매매되면 보증금은 새 집주인에게 청구해야 하나요?

그렇습니다. 주택 양수인은 임대인 지위를 면책적으로 승계하므로 보증금 반환 의무는 새 소유자에게 있고, 전 소유자에게는 청구할 수 없습니다. 단, 양도 전 발생한 연체 차임 채권은 별도 합의가 없는 한 새 소유자에게 승계되지 않습니다.

Q5. 법인도 주택임대차보호법 보호를 받을 수 있나요?

원칙적으로 자연인에게만 적용됩니다. 예외적으로 한국토지주택공사(LH), 지방공사, 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 임차한 경우에 한해 보호 대상에 포함됩니다. 대기업은 적용 대상이 아닙니다.

Q6. 확정일자 계약서를 분실하면 우선변제권이 소멸하나요?

소멸하지 않습니다. 확정일자를 받은 계약서가 분실·멸실되더라도 우선변제권은 유지된다는 것이 판례 입장입니다.

3. 결론

입주 즉시 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 함께 확보해야 보증금을 온전히 보호받을 수 있습니다. 주소 오기재나 전출로 대항력이 상실되면 재전입 이후에야 새로운 대항력이 생기므로 주민등록 상태를 정기적으로 확인하는 것이 중요합니다.