전세사기 예방하는 계약서 특약 조항과 피해자 LH 지원 신청 방법 정리

왜 전세사기가 갑자기 이렇게 많이 생겼나요?

부동산 상승기에 집주인들이 전세보증금을 이용한 무자본 갭투자로 여러 채를 사들였습니다. 이후 집값이 내려가고 금리가 오르자, 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 됩니다. 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이의 정보 비대칭(= 집주인은 빚 상황을 알지만 세입자는 모름)을 악용해 처음부터 보증금 편취를 목적으로 한 조직적 범죄로 이어지는 경우도 있습니다. 2023년 전세사기피해자 특별법 시행 이후 피해자 신고가 빠르게 늘었습니다.

계약서에 어떤 특약을 넣으면 나중에 피해를 막을 수 있나요?

계약서 특약사항에 다음 내용을 반드시 넣어야 합니다.

"임대차 계약 기간이 종료될 때까지 등기부등본에 어떠한 권리관계도 새로 기재하지 않는다."

이 특약은 계약 중에 집주인이 몰래 근저당(= 담보 빚)이나 압류(= 강제로 묶어두는 것)를 등기부에 추가하지 못하도록 막는 장치입니다. 집주인이 이 특약을 거부하면 계약 자체가 성립하지 않으므로, 그 집에 들어가지 말아야 한다는 신호로 봐야 합니다. 세입자를 구해야 하는 집주인 입장에서도 통상적인 계약이라면 이 특약을 거부할 이유가 없습니다.

대항력이란 무엇이고 왜 그렇게 중요한가요?

대항력(= 보증금을 다 돌려받을 때까지 그 집에서 나가지 않겠다고 주장할 수 있는 권리)을 갖추지 못하면, 집이 경매로 넘어간 뒤 새 주인이 나타났을 때 즉시 퇴거 요구를 받을 수 있습니다.

대항력을 갖추려면 두 가지가 필요합니다.

1. 전입신고 — 이사 당일 즉시
2. 확정일자 — 임대차 계약서에 주민센터나 인터넷등기소(등기소.go.kr)에서 도장받기

대항력 없이 집이 경매로 넘어가면 낙찰 대금에서 선순위 근저당(= 먼저 등록된 담보 빚)과 세금이 빠져나간 뒤 세입자 차례가 오는데, 남는 금액이 거의 없는 경우가 많습니다.

피해가 생겼을 때 LH에서 어떤 지원을 받을 수 있나요?

전세사기피해자 보호 및 지원에 관한 특별법에 따라 한국토지주택공사(LH)가 제공하는 지원은 크게 네 가지입니다.

• 우선매수권 — 피해 주택이 경매로 넘어갔을 때, 낙찰 최고가와 같은 금액으로 피해자가 먼저 살 수 있는 권리입니다. 직접 그 집에 계속 거주할 수 있습니다.
• 경공매 대행 서비스 — 경매 절차가 낯설어 우선매수권을 혼자 행사하기 어려운 경우 LH가 대신 진행을 도와줍니다.
• LH 직접 매입 후 임대 공급 — LH가 피해 주택을 직접 낙찰받아 공공 임대주택으로 공급합니다. 피해자는 시세보다 크게 저렴한 임대료로 장기 거주가 가능합니다.
• 긴급 주거지원 — 피해자 지정을 받지 못했거나 이미 경공매가 완료된 경우, 임시 임대주택을 일정 기간 제공합니다.

LH 지원을 신청하려면 어떤 절차를 밟아야 하나요?

피해주택 매입 신청이 가능한 기본 요건은 다음과 같습니다.

1. 대항 요건 충족 — 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 상태여야 합니다.
2. 임대인 보증금 반환 불이행 — 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 돌려줄 의사가 없는 상태여야 합니다.
3. 피해금액 기준 충족 — 전세사기피해자 특별법에서 정한 피해금액 요건을 충족해야 합니다.

요건을 갖췄다면 먼저 정부 전세사기피해 지원위원회를 통해 공식 피해자 결정을 받아야 합니다. 결정문을 받은 뒤 LH 청약플러스 홈페이지 또는 LH 콜센터에 연락해 매입 신청을 진행하면 됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나

계약 전에는 특약사항에 "계약 기간 중 등기부등본 권리관계 변경 금지" 문구를 넣고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 합니다. 이미 피해가 발생했다면 LH 콜센터에 먼저 전화해 지원 가능 여부를 확인하는 것이 첫 번째 행동입니다.