전세보증금반환보험 HUG HF SGI 가입조건과 상황별 선택 방법
전세보증금반환보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증회사가 대신 갚아주는 보험입니다. HUG·HF·SGI 세 곳에서 가입할 수 있으며, 소득 여부·대출 연계 여부·전세금 규모에 따라 적합한 회사가 달라집니다. 2026년 현행 기준 수도권은 전세금 7억 원 이하여야 HUG·HF 가입이 가능하며, 전세금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내인 조건도 공통으로 충족해야 합니다. 대출 받는 직장인은 HF, 무소득자·대학생은 HUG, 7억 원 초과 아파트 전세는 SGI를 우선 검토하면 됩니다.
전세 대출을 받으면 보증보험을 두 번 내는 이유가 무엇인가요?
전세 계약에서 보증보험은 성격이 완전히 다른 두 종류가 존재합니다.
- 대출 보증보험: 세입자가 대출을 갚지 못할 경우를 대비해 은행이 요구하는 보험입니다. 대출을 받을 때만 납부하며, 중도 상환하면 환급받을 수 있습니다.
- 전세보증금반환보험: 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우를 대비해 세입자가 직접 드는 보험입니다. 보증회사가 집주인 대신 전세금을 먼저 지급합니다.
대출을 받아 전세 계약을 하고 반환보험까지 가입하면, 두 종류의 보험료를 모두 납부하는 구조가 됩니다.
HUG HF SGI 세 회사의 가입조건은 어떻게 다른가요?
| 구분 | HUG (주택도시보증공사) | HF (한국주택금융공사) | SGI (서울신용보험) |
|---|---|---|---|
| 기관 성격 | 공공기관 | 공공기관 | 민간 보험사 |
| 소득 증빙 | 불필요 | 필요 | 불필요 |
| 대출 연계 | 대출 없이 가입 가능 | HF 전세대출자만 가입 가능 | 대출과 무관 |
| 주 대상 | 무소득자·대학생 | 소득 있는 대출자 | 고가 아파트 세입자 |
| 수도권 전세금 한도 (2026년 현행) | 7억 원 이하 | 7억 원 이하 | 제한 없음 |
| 수도권 외 지역 한도 | 5억 원 이하 | 5억 원 이하 | 제한 없음 |
| 보증 한도 | — | — | 아파트 전액 / 그 외 10억 원 |
| 법인 임대인 물건 | 가입 가능 | 가입 가능 | 가입 불가 |
HF는 새마을금고·신협에서 대출을 받은 경우 가입 대상에서 제외됩니다.
세 회사 중 보험료가 가장 저렴한 곳은 어디인가요?
보험료 수준은 HF < HUG < SGI 순서입니다. HF 상품이 세 곳 중 가장 낮고, 민간 보험사인 SGI가 가장 높습니다.
다만 HF는 처음 전세 대출을 받을 때부터 HF 전세보증 상품을 이용해야 반환보험에도 가입할 수 있습니다. 은행과의 관계에서 맺는 보증 상품도 HF 것을 선택한 사람만, 집주인과의 관계에서 맺는 반환보증에도 HF를 이용할 수 있습니다. 대출 단계부터 HF를 선택해야 보험료를 가장 낮게 유지할 수 있습니다.
전세금이 수도권 7억 원을 초과하면 어디서 가입하나요?
HUG·HF는 수도권 기준 7억 원, 그 외 지역 기준 5억 원을 초과하는 전세에는 가입이 안 됩니다. 이 경우 SGI만 선택지가 됩니다.
SGI는 아파트 전세계약이면 보증금 전액을 보장하고, 아파트 외 주택은 최대 10억 원까지 보장합니다. 단 임대인이 법인(회사)인 물건은 SGI 보증보험 가입이 불가하므로, 계약 전 임대인의 법인 여부를 반드시 확인해야 합니다.
보증보험 가입 거절을 막는 90% 조건은 무엇인가요?
세 회사 모두 아래 조건을 충족해야 가입이 됩니다.
> (전세보증금 + 선순위채권 + 선순위임차보증금) ÷ 주택가격 ≤ 90%
- 선순위채권: 집에 이미 설정된 근저당 등 기존 담보 대출 (= 집에 먼저 걸려 있는 빚)
- 선순위임차보증금: 나보다 먼저 살고 있는 세입자의 보증금 합계
예를 들어 KB부동산 하한가가 1억 원인 집을 9,500만 원에 계약했다면, 선순위 채권이 없어도 비율이 95%가 되어 세 곳 모두 가입 불가입니다. 계약 전 공인중개사에게 KB부동산 하한가 기준으로 이 비율을 반드시 확인받아야 합니다.
그래서 어떻게 하면 되나
가계약 단계에서 "계약 시점에 시세가 떨어지면 계약금 반환 또는 전세금 재조정"이라는 문구를 특약에 미리 넣어두면 보증보험 가입 거절 위험을 줄일 수 있습니다. 반환보증보험 가입은 공인중개사를 통한 1년 이상 계약에 한해 가능하며, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 완료해야 합니다.