전세 보증금을 지키려면 계약 전날 이 세 가지를 직접 확인해야 합니다

보증보험에 가입할 수 있는지 계약 전에 어떻게 확인하나요?

보증보험(전세보증금 반환보증 — 세입자가 보증금을 못 돌려받을 때 대신 돌려주는 보험)은 가입할 수 있다는 말만 들어서는 안전이 보장되지 않습니다. 조건을 직접 통과해야 하는 절차이기 때문입니다.

검색창에 'HUG 안심전세'를 입력한 뒤 공식 화면에서 가입 가능 여부를 직접 조회해야 합니다. 이때 '가입된다'는 결과보다 '불가 사유'가 없는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

집값, 선순위 채권(집에 이미 설정된 빚 — 내 보증금보다 먼저 변제받는 금액), 임대인 상태에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 같은 집이라도 시점에 따라 조회 결과가 바뀝니다.

등기부등본은 왜 계약 당일에 다시 발급받아야 하나요?

어제 확인한 등기부등본이 오늘도 안전하다는 보장이 없습니다. 계약 당일에도 근저당(집을 담보로 빌린 대출의 한도 금액을 등기로 설정하는 것)이 새로 잡힐 수 있기 때문입니다.

등기부등본에서 반드시 확인해야 할 항목은 '채권최고액'입니다. 채권최고액은 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금보다 먼저 가져가는 돈입니다. 이 금액이 클수록 경매 시 내 보증금이 뒤로 밀려 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

계약 당일 아침에 등기부등본을 새로 발급하고 채권최고액을 다시 확인하는 것이 기본입니다.

계약서 특약에 어떤 문구를 반드시 넣어야 하나요?

말로 한 약속은 나중에 증거가 되지 않습니다. 계약서에 특약 문구로 직접 기재해야 합니다.

이 문구들은 집주인과 싸우자는 조항이 아니라 나중에 분쟁이 생겼을 때 근거로 삼는 안전장치입니다. 말로만 "괜찮다"고 했을 때와 계약서에 글자로 남겼을 때의 차이가 분쟁 결과를 바꿉니다.

그래서 어떻게 하면 되나

계약서를 쓰기 전날까지 HUG 안심전세 공식 화면에서 보증보험 가능 여부를 조회하고, 계약 당일 아침 등기부등본을 다시 발급해 채권최고액을 확인한 뒤, 위 특약 3가지를 계약서에 직접 기재하면 됩니다. 이 세 가지를 확인하지 못했다면 계약서 서명을 그날 하루 미루는 것이 보증금을 지키는 방법입니다.