전세 계약 전 보증금 안전하게 지키는 필수 체크리스트 6가지

1. 전세계약 전 필수 체크리스트

• [ ] ① 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
• 계약 전 허그(HUG) 또는 서울보증보험에 해당 물건 주소 및 등기부 정보를 제시해 가입 가능 여부를 미리 확인합니다.
• 실제 가입은 잔금 납부 후 전입신고 완료 시점에야 진행되므로, 계약서 특약에 아래 내용을 삽입합니다.
• 특약 예시: "본 계약은 허그 보증보험 가입을 전제로 하며, 임차인의 귀책 사유 없이 가입 불가 시 계약 해제 및 보증금 전액 반환 청구 가능"

• [ ] ② 등기부등본 을구 선순위 근저당 확인
• 인터넷 등기소에서 직접 발급해 을구의 근저당권 채권최고액을 매매가와 대조합니다.
• 선순위 근저당이 있으면 경매 낙찰 시 배당 수령 여부와 무관하게 임차인은 퇴거 의무가 발생합니다(대항력 제한).
• 매매가 2억, 선순위 대출 1억, 보증금 1억인 구조는 낙찰가 부족으로 보증금 미회수 위험이 높습니다.

• [ ] ③ 계약 당사자 신원 및 대리권 확인
• 집주인 본인 계약 시: 신분증 확인 및 얼굴 대조
• 대리인 계약 시: 집주인 인감증명서 원본 + 위임장 확인, 두 문서의 인감 도장 일치 여부 검토
• 계약 현장에서 집주인 본인에게 직접 전화해 계약 사실을 구두 확인합니다.

• [ ] ④ 건축물대장 위반건축물 여부 확인 (비아파트 필수)
• 빌라·다세대·다가구는 건축물대장을 발급해 위반건축물 등재 여부를 확인합니다.
• 위반건축물 등재 물건은 허그 등 전세보증보험 가입이 불가합니다.

• [ ] ⑤ 현장 하자 확인 및 수리 특약
• 입주 전 곰팡이·누수·타일 파손 등 하자를 직접 점검합니다.
• 발견된 하자는 계약서 특약에 명시하고 미수리 시 위약금 조항을 함께 기재합니다.
• 특약 예시: "입주일 전날까지 ○○ 부분 미수리 시 집주인은 위약금 100만 원 지급"

• [ ] ⑥ 전입신고 및 확정일자 — 주민센터 방문 권장
• 잔금 지급 당일 즉시 전입신고를 완료합니다.
• 계약서 기재 오류 발생 시 당일 정정이 용이하도록 주민센터 방문 처리가 유리합니다.

2. 선순위 근저당 유무에 따른 위험 수준 비교

3. 정리

6가지 항목을 계약서 작성 전에 모두 점검하고, 보증보험 가입 조건과 수리 사항을 특약으로 문서화하면 분쟁 발생 시 임차인의 법적 지위가 크게 강화됩니다.