전세 계약 전 꼭 봐야 할 등기부등본 전세가율 5종 서류 핵심 정리
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심은 세 가지로 압축됩니다. 첫째, 등기부등본의 표제부·갑구·을구를 통해 집 정보, 진짜 집주인, 근저당 여부를 점검해야 합니다. 둘째, 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 시세를 확인하고 전세가율이 70% 이하인지 계산해야 합니다. 셋째, 등기부등본·전입세대 확인서·확정일자 부여 현황·표준 임대차 계약서·세금 완납 증명서·건축물대장 등 핵심 서류를 갖춰야 합니다. 전입신고는 다음 날 0시에 대항력이 발생하므로 잔금일 당일 함께 처리하는 것이 안전합니다.
1. 등기부등본 3개 영역 핵심 확인
등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 영역으로 구성되며, 각 영역에서 확인할 사항이 다릅니다.
| 영역 | 명칭 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산 표시 | 계약 주소·건물 유형 등 기본 정보 일치 여부 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 가장 마지막에 기재된 소유자가 현재 집주인. 신탁·압류·가압류 표시 여부 |
| 을구 | 소유권 외 권리 | 근저당권·전세권·임차권 등. 근저당 금액 확인 |
갑구 분석 결과 신탁 등기가 있다면 명의상 집주인과 권리자가 다르므로 별도 확인이 필요합니다. 을구의 근저당 금액이 크면 경매 시 은행이 우선 변제받아 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
2. 시세 확인과 전세가율 계산
호가가 아닌 실거래가를 기준으로 시세를 판단해야 합니다. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 조회할 수 있습니다. 보증금이 시세 대비 과도하게 크면 깡통 전세 가능성이 있습니다.
전세가율 계산식은 다음과 같습니다.
> 전세가율 = (전세 보증금 + 대출금) ÷ 실거래가 × 100
| 전세가율 | 위험 수준 |
|---|---|
| 70% 이하 | 안전 |
| 80% 초과 | 위험 (깡통 전세 의심) |
| 90% 초과 | 매우 위험 |
예시 1) 집값 5억, 대출 1억, 전세금 2억 → 60%, 안전 구간.
예시 2) 집값 5억, 대출 3억, 전세금 2억 5천 → 110%, 매도 시 보증금 회수가 사실상 불가능한 깡통 전세에 해당합니다.
3. 대항력과 우선변제권 — 전입신고와 확정일자 세트
| 권리 | 발생 조건 | 효력 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 | 신고 다음 날 0시부터 정당한 세입자로 인정 |
| 우선변제권 | 확정일자 부여 | 후순위 채권자보다 보증금 우선 변제 |
신고 당일이 아닌 다음 날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에, 잔금일과 전입일 사이의 시차를 악용해 근저당이 새로 설정되는 사례가 발생할 수 있습니다. 잔금 지급일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리해야 안전합니다.
4. 계약 전 필수 5종 서류
| 서류 | 확인 목적 |
|---|---|
| 등기부등본 | 갑구로 소유권, 을구로 근저당 등 권리관계 확인 |
| 전입세대 확인서 | 선순위 세입자 존재 여부 확인 |
| 확정일자 부여 현황 | 기존 세입자의 확정일자·보증금 규모 파악 |
| 주택 임대차 표준 계약서 | 국토교통부 양식. 잔금일까지 집주인 변경·근저당 신설 대비 해지 조항 삽입 |
| 국세·지방세 완납 증명서 | 체납 세금은 보증금보다 우선 회수되므로 사전 확인 필수 |
| 건축물대장 | 위반 건축물 여부, 실제 주거 용도로 사용 가능한지 확인 |
전입세대 확인서와 확정일자 부여 현황은 세트로 발급받아 비교 분석해야 합니다. 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 있어 다른 호실 세입자 보증금 합계가 본인 보증금에 영향을 미치므로 특히 주의가 필요합니다. 확정일자 부여 현황은 주민센터 또는 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
5. 송금 시 주의 — 반드시 소유자 명의 계좌로
보증금은 등기부등본 갑구에 기재된 소유자 명의 계좌로만 송금해야 합니다. 대리 계약 시에는 집주인이 직접 작성한 위임장, 집주인의 인감 날인, 인감증명서를 모두 확인해야 하며, 대리인 자격이 인정되더라도 보증금 자체는 반드시 집주인 본인 계좌로 입금해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약서 원본 역시 사본으로 대체하지 말고 당일에 받아둬야 합니다.
6. 정리
등기부등본 3개 영역 점검, 전세가율 70% 이하 확인, 5종 서류 확보, 잔금일 당일 전입신고와 확정일자 처리, 소유자 명의 계좌 송금. 이 다섯 단계가 전세 계약 단계에서 사기 피해를 줄이는 가장 기본적인 방어선입니다.