전세 계약 단계별 등기부등본 확인과 깡통전세 피하는 체크리스트

1. 계약 전 — 집 선택 단계

• [ ] 깡통전세 계산: (을구 근저당권 합계 + 보증금) ÷ 시세 < 70%
• [ ] 표제부: 계약 대상 동·호수와 서류상 주소 일치 여부
• [ ] 표제부: 건물 용도가 주거용인지 확인 (근린생활시설·상가면 전세대출 거절 대상)
• [ ] 갑구: 집주인 신분증 앞자리와 최종 소유자 이름 직접 대조
• [ ] 갑구: 압류·가압류·경매개시결정·신탁 등재 여부 → 1건이라도 발견 시 계약 중단
• [ ] 건축물대장: 위반건축물 여부 확인 (전입신고 불가 시 대항력 취득 불가)

2. 계약 체결 시 — 계약서 작성 단계

• [ ] 대리인과 계약 시 위임장·인감증명서 원본 확인
• [ ] 특약: "기존 선순위 임차인이 없음을 확인함" 문구 삽입
• [ ] 특약: "잔금 지급일까지 근저당권을 말소한다" 조항 삽입
• [ ] 특약: "추가 담보권 설정을 금지한다" 조항 삽입
• [ ] 무료 안전계약 컨설팅 이용 여부 확인 (HUG 안심전세 포털 → 가까운 센터 예약)

3. 잔금·입주 단계

• [ ] 잔금 송금 직전 등기부등본 재발급 → 계약일 이후 추가 근저당 설정 여부 확인
• 확정일자 효력 발생: 다음 날 0시 / 집주인 추가 대출 효력 발생: 당일 즉시
• [ ] 이사 당일 전입신고 및 확정일자 수령
• [ ] 계약일로부터 30일 이내 임대차 신고 의무 이행
• [ ] 전세보증보험(HUG·SGI·HF) 가입 조건 해당 여부 확인

4. 정리

전세 계약 안전의 핵심은 등기부등본 3단계(표제부→갑구→을구) 독해, 깡통전세 70% 기준 적용, 잔금 직전 재확인 세 가지입니다. 전국 8개 전세피해 및 예방지원센터(서울·경기·인천·부산·대구·광주·대전·전남)에서 무료 컨설팅을 받으면 권리분석과 특약 검토를 전문 공인중개사에게 맡길 수 있습니다.