전세 계약 끝났는데 집주인이 보증금 안 준다면 단계별 절차 정리

왜 그냥 이사 나가면 안 되나요?

전세 세입자의 권리는 크게 두 가지입니다.

이 두 권리는 "현재 그 집에 살고 있어야(점유)" 유지됩니다. 보증금을 못 받은 채 이사를 나가면 점유가 끊겨 두 권리가 동시에 사라집니다.

이사 전 필수 — 임차권등기명령 신청 (주택임대차보호법 제3조의3)

임차권등기명령은 "이사를 나간 뒤에도 내 권리를 등기부에 남겨두는 제도"입니다. 계약이 종료된 뒤 집주인이 보증금을 안 줄 때 법원에 신청하면, 등기 완료 후에는 그 집에 살지 않아도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

• 신청처: 임차 주택 소재지 관할 지방법원 (전자소송으로도 신청 가능)
• 신청 시기: 임대차 계약 종료 후 즉시
• 주의: 등기 완료를 확인한 뒤 이사를 나갈 것 — 등기 완료 전 퇴거 시 효력 없음

1단계 · 내용증명 발송

임차권등기명령 신청과 함께 집주인에게 내용증명으로 보증금 반환을 요청합니다. 내용증명은 "언제, 얼마를, 돌려달라고 요청했다"는 사실을 공식 우편으로 남기는 것입니다. 법적 강제력은 없지만, 이후 법적 절차에서 집주인이 "요청받은 적 없다"고 부인하지 못하게 막는 역할을 합니다.

2단계 · 지급명령 신청 (민사소송법 제462조)

집주인이 내용증명에도 응하지 않으면 법원에 지급명령을 신청합니다. 정식 소장 제출보다 절차가 간단하고 비용이 적습니다.

• 집주인이 14일 이내 이의신청을 하지 않으면 확정 판결과 같은 효력 발생 → 바로 강제집행 신청 가능
• 집주인이 이의신청하면 민사소송으로 자동 전환 (추가 서류 제출 불필요)

3단계 · 민사소송 (지급명령 이의 시 또는 처음부터)

지급명령에 이의가 들어오거나 처음부터 소송이 적합한 상황이라면 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다.

현행 소액사건 기준은 청구 금액 3,000만 원 이하입니다.

4단계 · 강제집행 전 가압류 먼저

판결문 또는 확정된 지급명령을 근거로 강제집행을 신청하기 전에, 가압류를 미리 해두는 것이 안전합니다. 가압류는 소송 전이라도 신청할 수 있으며, 집주인이 재산을 처분하거나 새 담보를 잡는 것을 막아줍니다. 집주인이 재산 처분 움직임을 보인다면 소송 시작 전 즉시 신청하는 것이 유리합니다.

계약 종료 후 집주인이 반환을 미룬다면, 임차권등기명령 신청 → 내용증명 발송 → 지급명령 → 강제집행 순서로 즉시 절차를 밟는 것이 보증금을 지키는 가장 안전한 경로입니다. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령 완료 전에는 절대 퇴거하지 않아야 합니다.