전세 3억 묶으면 정말 이득일까 기회비용으로 다시 보는 전세 vs 월세

전세보증금이 하는 일이 정확히 뭔가요?

전세보증금 3억은 딱 한 가지 일만 합니다. 월세를 막아주는 것입니다.

시장에서 전세를 월세로 바꿀 때 통상 적용하는 비율은 연 6% 수준입니다. 3억 기준으로 계산하면 연 1,800만원(= 월 150만원)짜리 월세와 맞먹습니다. 같은 돈을 은행 예금(연 3%)에 넣으면 이자가 연 900만원이니, 통념대로라면 전세가 연 900만원 이득처럼 보입니다.

그런데 이 계산에는 전제 하나가 숨어 있습니다. "그 3억을 은행에만 넣을 경우"라는 조건입니다. 여기서 기회비용(= 이 돈으로 다른 걸 했으면 더 벌었을 금액)이 중요해집니다.

전세보증금은 2년 동안 집주인 창고에 잠기는 돈입니다. 주식을 사지도, 집을 사지도, 다른 곳에 굴리지도 못합니다. 좋은 투자 기회가 눈앞에 와도 꺼낼 수 없습니다. 이 돈이 포기하는 모든 기회의 가치가 기회비용입니다.

결국 진짜 질문은 이것입니다. "내가 그 3억으로 연 6%보다 더 벌 수 있는가?" 있다면 전세는 손해입니다. 없다면 전세가 낫습니다.

전세에 딸려오는 두 가지 위험

전세값 상승으로 종자돈이 빨려 들어갑니다

2026년 기준 서울 아파트 전세값은 집값 상승률을 웃도는 속도로 오르고 있습니다. 재계약 시점이 돌아오면 집주인이 수천만원을 올려달라고 요구할 수 있습니다. 그 돈은 결국 내 집 마련을 위해 모아두던 종자돈에서 나옵니다. 전세에 있는 동안 집값이 오르는 걸 보면서도, 살 돈은 전세 증액에 계속 빨려 들어가는 구조입니다.

전세사기 — 최우선변제 제도의 한계

법에는 최우선변제(= 집주인이 사고를 쳐도 세입자가 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있는 제도)가 있습니다. 그런데 이 제도는 소액 보증금에만 적용됩니다. 고액 전세는 보호 범위에서 벗어날 수 있어 전액을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 전세는 안전한 방법처럼 보이지만, 실제로는 목돈을 2년간 남의 손에 맡기는 구조입니다.

최우선변제 적용 기준 금액과 보호 한도는 주택임대차보호법 시행령에서 지역별로 다르게 정해져 있으니, 계약 전 현행 기준을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

월세는 버리는 돈이 아닙니다

월세는 단순히 사라지는 돈이 아닙니다. 3억을 묶지 않는 대가로 내는 수수료입니다. 이 돈을 내는 대신 3억을 언제든 꺼낼 수 있는 상태로 유지합니다.

주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 3억을 그냥 통장에 넣어두고 아무것도 하지 않으면 월세만 나가고 이득이 없습니다. 이 경우는 전세보다 훨씬 불리합니다. 둘째, 목돈 투자는 항상 수익을 보장하지 않습니다. 2026년 6월 코스피가 급등 직후 단기간에 8% 넘게 폭락하며 서킷브레이커(= 주가 급락 시 거래를 강제로 멈추는 장치)가 여러 차례 발동된 것처럼, 원금이 깎이는 위험도 감수해야 합니다.

전세 대출을 끼고 사는 경우라면 매달 나가는 대출 이자도 계산에 반드시 넣어야 합니다. 이 이자는 돌려받지 못하는 돈으로, 구조상 월세와 다르지 않습니다.

나는 전세와 월세 중 어느 쪽이 맞나요?

전세와 월세의 진짜 갈림길은 연 6% 수익 가능 여부입니다. 전세를 선택한다면 최우선변제 현행 기준과 전세보증보험(= 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 지급하는 상품) 가입 여부를 반드시 확인하세요.