이사 나갈 때 원상복구 어디까지 해야 하나, 통상의 손모 기준 판례 정리

통상의 손모란 무엇인가요?

통상의 손모(損耗)는 "써서 닳고 없어진다"는 뜻으로, 세입자가 정상적으로 생활하면서 자연히 생기는 노후화와 가치 감소를 말합니다.

서울중앙지법(2005가합100279·2006가합62053 판결)은 이에 대해 명확한 기준을 제시했습니다. "사회통념상 통상적인 방법으로 사용하여 그렇게 될 것인 상태라면 처음 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다. 통상의 손모에 대해서는 임차인의 귀책사유가 없으므로, 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다." 집주인이 임대료 안에 감가상각비와 수선비를 이미 포함시켜 받고 있기 때문이라는 이유입니다.

이 판결에서 법원은 총 3천만 원의 원상복구비 청구 중 1,500만 원은 통상의 손모로 보아 집주인 부담으로, 나머지 1,500만 원만 세입자가 지급할 의무가 있다고 결론지었습니다.

세입자 책임인 것과 아닌 것, 어떻게 나뉘나요?

일본 동경도 임대주택 트러블 방지 가이드라인의 분류 기준이며, 국내 법원에서도 이와 같은 맥락의 판단이 이루어집니다.

실제 판결에서는 어떻게 결론이 났나요?

대구지방법원 — 도배비 청구 사례

벽지가 찢어지고 얼룩이 있어 집주인이 도배비 65만 원을 청구했습니다. 법원은 벽지 훼손을 인정하면서도 "도배한 지 3년이 경과한 점, 통상의 손모로 인한 감가상각을 고려해야 한다"며 도배비의 20%인 13만 원만 세입자 부담으로 인정했습니다. 훼손이 있더라도 연식에 따른 감가상각이 먼저 공제된다는 의미입니다.

부산지법 서부지원 — 복합 청구 사례

가구 뒤쪽 벽지·창틀·화장실 타일 곰팡이, 문과 문틀 래핑 손상, 도배 일부 찢김·낙서, 마루 오염 등 여러 항목이 청구됐습니다. 법원은 "통상적인 사용으로 발생할 수 있는 수준의 손상을 초과한다고 보기 어렵다"며 원상복구 의무가 없다고 판결했습니다.

원상복구 미이행을 이유로 보증금을 안 줄 수 있나요?

대법원은 이에 대해 명확한 선을 그었습니다. 32만 원 상당의 전기시설 원상복구가 남아 있다는 이유로 집주인이 1억 원이 넘는 보증금 전액 반환을 거부한 사건에서, "불이행한 의무가 사소하고 손해액이 근소한데 그를 훨씬 넘는 거액의 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 공평의 관념과 신의칙에 반해 허용할 수 없다"고 판결했습니다.

원상복구 의무와 보증금 반환 의무는 민법상 동시이행 관계(서로 동시에 이행해야 하는 관계)이지만, 미이행 금액이 극히 소액일 경우 보증금 전액 반환 거부는 법원에서 인정되지 않습니다.

한편 대법원은 원상복구 의무에 폐업신고 절차 이행도 포함된다고 봤습니다. 건물을 비워준 뒤에도 영업허가 명의가 그대로라면 집주인이 새로 영업허가를 받지 못하기 때문입니다.

분쟁을 미리 막으려면 계약서에 원상복구 항목을 구체적으로 적어두고, 입주 전 집 상태를 사진이나 영상으로 기록해 증거로 남겨두는 것이 가장 확실한 방법입니다.