원룸 계약 전 반드시 확인해야 할 4가지, 보증금 지키는 체크리스트

가계약금, 돈 보내기 전이 가장 위험한 순간입니다

가계약도 계약입니다. 임차인 사정으로 취소하면 가계약금을 돌려받기 매우 어렵습니다. 좋은 공인중개사는 계약을 서두르지 않으므로, 입금 전에 아래 사항을 모두 확인하고 문자·카카오톡으로 내용을 받아두세요.

• 보증금·월세·관리비 — 관리비에 무엇이 포함되는지 항목별로 확인
• 입주 가능일
• 주택임대차보호법 적용 여부 (4번 항목에서 별도 설명)
• 반려동물·주차 가능 여부
• 옵션 수리 — 파손 항목은 집주인이 고치는지 세입자가 고치는지
• 도배·청소 상태
• 계약 기간
• 특약사항 — 어떤 내용이 들어가는지 미리 협의

등기부전부증명서로 무엇을 확인하나요?

계약 전 가장 기본이 되는 서류가 등기부전부증명서(등기부등본)입니다. 세 부분을 순서대로 확인합니다.

갑구에서는 계약서 임대인 이름, 등기부 소유자 이름, 신분증 이름이 모두 일치하는지 확인해야 합니다.

을구의 근저당권은 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 내 보증금 + 선순위 권리금액이 건물 가치 안에 들어오는지를 종합 판단하는 것이 핵심입니다.

원룸·오피스텔처럼 여러 세입자가 함께 사는 건물은 선순위 임차보증금(나보다 먼저 계약한 세입자들의 보증금 합계)이 얼마인지도 확인해야 합니다. 이 내용은 임대인이 전입신고 현황으로 확인시켜 줄 의무가 있습니다.

등기부등본은 계약 당일뿐 아니라 잔금 납부일(이사 당일)에도 반드시 다시 확인해야 합니다.

집주인이 진짜 소유자인지 어떻게 확인하나요?

계약서에 도장을 찍는 사람이 실제 등기상 소유자인지 확인하는 과정입니다.

임대인이 직접 나오는 경우

• 신분증 이름과 등기부등본 소유자 이름을 직접 대조

대리인이 나오는 경우

• 위임장·인감증명서 확인 — 임대인이 실제로 위임했는지 확인
• 대리인 본인의 신분증도 따로 확인

원룸 월세 계약이라도 이 절차를 생략하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 임대인에게는 확인시켜 줄 의무가 있고, 임차인에게는 확인하고 계약할 권리가 있습니다.

이 집이 주택임대차보호법 보호를 받는지 어떻게 확인하나요?

현행 주택임대차보호법 기준으로, 임차인이 보증금을 법적으로 보호받으려면 두 가지가 필요합니다.

1. 전입신고 — 해당 주소로 주민등록 이전
2. 주택의 인도(실거주·점유) — 실제로 그 집에 거주

이 두 가지를 모두 갖춘 다음 날부터 대항력(보증금을 지킬 수 있는 법적 효력)이 생깁니다.

오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분됩니다. 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 계약 전에 주거용 사용이 가능한지, 전입신고가 되는지 공인중개사를 통해 반드시 확인하세요.

위 4가지 확인을 모두 마친 뒤 가계약금을 보내는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.