외국인 세입자도 보증금 보호받습니다, 체류지 신고가 전입신고를 대신합니다

외국인도 전입신고 없이 대항력이 생기나요?

생깁니다. 외국인이나 재외동포는 주민등록증이 없어 전입신고를 할 수 없습니다. 대신 체류지 신고(또는 거소 신고)를 합니다.

대법원 판례에 따르면, 이 신고만 마치면 전입신고와 같은 효력이 인정됩니다. 적용 대상은 국내에서 임대차 계약을 맺고 실제로 거주하는 외국인과 재외동포입니다.

국민·재외동포·외국인 대항력 요건을 한눈에 비교하면

세 경우 모두 점유(그 집에 실제로 살고 있는 것)가 기본 조건이라는 점은 같습니다.

우선변제권도 똑같이 인정되나요?

인정됩니다. 우선변제권(= 경매·공매가 진행될 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리)은 국민·재외동포·외국인 모두 동일하게 생깁니다.

계약서에 확정일자를 받고, 대항력이 발생한 날과 확정일자 중 더 늦은 날부터 우선변제권이 시작됩니다.

확정일자는 주택 관할 주민센터(읍면동 사무소)에서 받을 수 있습니다.

집 살 때 전입세대열람만 보면 왜 위험한가요?

가장 중요한 포인트입니다. 외국인은 전입신고를 하지 않기 때문에, 전입세대열람(주택에 누가 사는지 확인하는 서류)에 이름이 나타나지 않습니다.

이 서류만 떼면 "임차인 없음"으로 나올 수 있지만, 실제로는 대항력 있는 외국인 임차인이 살고 있을 수도 있습니다. 주택 매수나 경매 입찰 시에는 아래 세 가지 서류를 반드시 함께 확인해야 합니다.

①만 보고 끝내면 ②가 빠집니다. 외국인 체류 확인서는 주민센터(읍면동 사무소)에서 발급받을 수 있습니다.

권리 분석을 잘못하면 낙찰 이후 예상치 못한 보증금을 떠안을 수 있습니다. 세 서류를 모두 확인하는 것이 안전한 입찰의 기본입니다.