서울 전세 신규계약이 갱신보다 비싼 이유와 2026년 전망
2026년 6월 기준 서울 전세 주간 상승률이 0.35%로 12년 8개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다. 수도권 전세 매물은 1년 전보다 38% 줄면서 신규로 전세를 구하는 사람들의 어려움이 커졌습니다. 같은 단지 안에서도 계약을 갱신하는 기존 세입자는 직전 보증금의 5% 이내만 올려주면 되는 반면(주택임대차보호법 계약갱신청구권), 신규 세입자는 시세 전체를 부담해야 해서 같은 면적끼리 보증금이 2~3억 원까지 차이 납니다. 올해 서울 입주 물량이 지난해보다 1만 호 줄고 내년에 추가 1만 호 더 감소할 예정이어서 이 격차는 당분간 더 벌어질 전망입니다.
신규 전세와 갱신 전세 보증금이 왜 이렇게 차이가 나나요?
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신청구권)에 따라, 기존 세입자는 계약 만료 전 갱신을 요청하면 집주인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 인상 폭도 직전 보증금의 5% 이내로 묶여 있습니다(2026년 현행 기준).
새로 계약하는 세입자에게는 이 상한이 없습니다. 집주인은 시장 시세 그대로 보증금을 요구할 수 있어서, 같은 단지·같은 면적인데 신규와 갱신 보증금 차이가 면적에 따라 2~3억 원(2026년 6월 기준)까지 벌어집니다. 서울 전체를 보면, 지난 1년간 신규 계약 보증금이 갱신 계약보다 평균 10% 더 비쌌습니다.
수도권 전세 매물이 얼마나 줄었나요?
2026년 6월 기준 수도권 전세 매물은 월평균 약 3만 4천여 건으로, 1년 전보다 38% 감소했습니다. 매물 자체가 줄면 선택지가 좁아지고, 집주인이 가격을 올려도 세입자가 버티기 어려워집니다.
이 상황이 반영된 결과가 서울 전세 주간 상승률 0.35%(2026년 6월 마지막 주 기준)입니다. 12년 8개월 만에 가장 높은 수치입니다.
앞으로 전세 구하기 더 힘들어지나요?
서울 아파트 입주 물량이 해마다 줄어드는 구조입니다.
| 연도 | 서울 아파트 입주 물량 |
|---|---|
| 2025년 | 기준 |
| 2026년 | 2025년 대비 약 1만 호 감소 |
| 2027년 | 2026년 대비 추가 1만 호 감소 예정 |
입주 물량이 줄면 전세 신규 매물도 함께 줄어들어 이중 가격 격차가 더 커질 수 있습니다. 계약갱신을 쓸 수 없는 신규 수요자 — 특히 처음 전세를 구하는 신혼부부 등 — 에게 영향이 집중됩니다.
그래서 어떻게 하면 되나요?
현재 전세 계약 중이라면 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3) 행사 시점과 집주인의 거절 가능 사유를 미리 확인해 두세요. 새로 전세를 구한다면 수도권 광역으로 매물 범위를 넓히고, 입주 시기가 가까운 신축 단지 전세를 우선 탐색하는 것이 현실적인 선택지입니다.
- 올 가을 결혼 앞두고 전세 집 찾다가 이 글 보게 됐는데 진짜 뼈저리게 공감해요 ㅠㅠ 경기도권에서 찾고 있는데 매물자체가 워낙 없고 있어도 가격이 생각보다 훨씬 비싸서 당황했거든요. 계약갱신청구권 덕분에 기존 세입자만 5% 상한이 적용되고 저 같은 신규는 그냥 시세 다 맞춰야 하는 구조인 거 이 글 읽고서야 제대로 이해됐어요
- ㄹㅇ 친구도 비슷한얘기 하더라고요. 기존 세입자가 훨씬 싸게 사는 거 알고 그 차이가 2억 넘는다고 하니까 멘탈이 흔들렸다고ㅋㅋㅋ
- 기존 세입자가 싸게 사는 게 아니라 신규 계약이 원래 시세인 건데요. 갱신 5% 상한이 인위적으로 묶어둔 거고, 2년 뒤 갱신 만료되면 결국 신규 시세 폭탄 맞는 건데. 지금 갱신 중인 분들도 만료 앞두고 마음 놓으시면 안 돼요
- 38% 줄었다는 게 숫자로 보니까 더 실감 나네요. 저 현재 갱신 계약 중인데 주변 시세 비교해보면 아직 1억 이상 아래인 것 같아요. 내년에 입주 물량 추가로 만 호 줄어든다고 하니까 갱신 만료 2~3년 앞에 있는 분들은 지금부터 조금씩 준비해 두는 게 좋을 것 같습니다
- 올해 -1만 내년 -1만이면 신규 계약 시장 앞으로 2년이 제일 타이트하겠는데요ㅋㅋ 이중가격 격차도 더 벌어지면 결국 신규 세입자 부담이 감당안 될 수준까지 올라가는 거 아닌가 싶어요
- 저 지방인데 여기는 또 전세 물량이 남아도는 단지도 있어서 서울이랑 완전 딴 세상 같아요 ㅎㅎ 이중가격 구조는 이 글 읽고 처음 제대로 이해했어요 잘 정리해주셨네여
- 서울 전체 신규가 갱신보다 평균 10% 비싸다고 하셨는데 이게 강남 포함 평균인가요 아니면 강남 제외 기준인가요?