서울 전세 신규 vs 재계약 같은 84㎡인데 8천만 원 더 드는 이유
서울에서 84㎡ 아파트를 새로 전세 계약하면 기존 재계약자보다 평균 8천만 원을 더 부담해야 합니다. 이 격차는 최근 6개월 만에 2배로 벌어졌습니다. 계약갱신청구권(세입자가 2년 연장을 요청하는 권리) 행사 시 보증금 인상폭이 5%로 제한된 재계약과 달리, 신규 계약은 시세가 그대로 반영되는 구조 때문입니다. 전문가들은 2022~2023년 저점 계약분 5만 세대가 올해부터 내년까지 만기를 맞으며 수도권 전 지역으로 전세난이 확산될 수 있다고 전망합니다.
격차가 6개월 만에 2배로 커진 이유가 뭔가요?
재계약과 신규 계약에 적용되는 규칙이 다릅니다.
- 재계약 (계약갱신청구권 행사): 보증금 인상폭 5% 상한 적용 (현행 주택임대차보호법)
- 신규 계약: 상한 없음, 시세 전액 반영
시세가 오를수록 두 계약 간 격차는 자동으로 벌어지는 구조입니다. 집주인 입장에서도 재계약 때 못 올린 보증금을 신규 계약에서 한꺼번에 받으려는 압박이 생깁니다.
서울 신도림 인근 84㎡ 기준 신규 전세 호가는 7억 2천~7억 5천만 원까지 올라 있습니다.
서울 전세 공급은 앞으로 어떻게 되나요?
2026년 기준 서울 아파트 입주 물량은 줄고, 만기 물량은 한꺼번에 쏟아지는 구조입니다.
| 연도 | 서울 아파트 입주 물량 |
|---|---|
| 2025년 | 약 4만 8천 호 |
| 2026년 | 약 2만 7천 호 |
| 2027년 (예측) | 약 1만 7천 호 |
여기에 2022~2023년 전세 가격이 하락했을 때 저렴하게 계약한 세입자 약 5만 세대의 만기가 올해부터 내년까지 몰려 있습니다.
이들이 이사를 나가 신규 계약이 체결되는 순간, 집주인은 시세 전액을 요구할 수 있어 전셋값이 한꺼번에 크게 뛰는 사이클이 반복됩니다. 전문가들은 이 흐름이 수도권 전 지역으로 확산될 것으로 전망합니다.
7월 보유세 개편까지 겹치면 어떻게 되나요?
정부가 2026년 7월 말 부동산 세제 개편으로 보유세(집을 보유할 때 내는 세금)를 올릴 것으로 예상됩니다.
세 부담이 커지면 집주인이 전세를 월세로 전환해 세금 부담을 세입자에게 넘기는 움직임이 나타날 수 있습니다. 이미 전세 물건이 귀해 나오자마자 당일 계약이 이뤄지는 상황에서, 공급이 더 줄어들 경우 전세난은 2027년까지 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 판단입니다.
- 1만 7천호 되면 진짜 어케 사나ㅋㅋㅋㅋ 안 웃긴데 웃기고
- 이 구조 제대로 아는 사람이 생각보다 별로 없더라고요. 계약갱신청구권이 5%로 묶어두는 덕에 재계약자는 혜택 보는 반면, 집주인은 신규계약에서 한꺼번에 올려받으려 해요. 시세가 오를수록 그 격차가 벌어지는 구조라서 6개월에 두배 된 게 이상한 게 아닌 거죠
- 아 이렇게 보니까 명확하네요 단순히 집주인 욕심 문제가 아닌 거였군요
- 저도 올초에 서울 포기하고 광명으로 이사왔는데 여기도 이미 올랐어요 ㅡㅡ 이사 왔더니 시세가 또 뛰어서 조금만 늦었어도 광명도 못 왔겠다 싶었어요
- 전세금으로는 됐는데 매수하기엔 부족했어요 상황이 다들 달라요
- 그 돈이면 그냥 경기도 집 매수하는 게 나았지 않나요 왜 전세를 고집하는지
- 7월 말에 보유세 올라가면 집주인들이 전세 월세로 돌릴 가능성 있다는데. 지금도 물건없어서 나오면 당일 계약이라는데 전세 물량 더 줄어들면 진짜 ㅡㅡ
- 계약갱신청구권 이미 한번 쓴 세입자는 이번엔 신규 계약으로 시세 전액 올라가는 거 맞죠?? 4년 전에 갱신 한번 썼으면 이번에 8천 더 내야 할 수도 있다는 건데 ㄷㄷ
- 네 맞습니다. 계약갱신청구권은 세입자에게 한 번만 주어지는 권리예요. 이미 쓰셨다면 이번 계약은 신규 계약으로 보증금이 시세대로 반영됩니다.