서울 전세 매물 38% 줄고 신규 갱신 가격 차이가 2억 넘는 이유

수도권 전세 매물이 1년 새 왜 이렇게 많이 줄었나요?

2026년 6월 기준 수도권 전세 매물은 월평균 3만 4천여 건으로 전년 같은 시기 대비 38% 줄었습니다. 공급 감소의 핵심 원인은 서울 아파트 입주 물량 감소입니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2025년보다 1만 호 적고, 2027년에는 여기서 1만 호가 또 줄어들 전망입니다. 새 아파트 입주가 줄면 기존 거주자가 이사하면서 내놓는 전세 물량도 함께 감소하기 때문에 시장에 나오는 전셋집 수가 줄어드는 구조입니다.

신규 전세가 갱신 계약보다 훨씬 비싼 이유는 무엇인가요?

주택임대차보호법에 따라 기존 세입자는 계약갱신청구권(= 현재 거주 중인 세입자가 집주인에게 2년 추가 연장을 요청할 수 있는 권리)을 사용하면 직전 전세 보증금의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 반면 새로 전세를 구하는 신규 계약자는 이 보호를 받을 수 없어 현재 시세가 그대로 반영됩니다. 전세 매물이 부족한 상황에서는 집주인이 시세대로 요구할 수 있어 신규와 갱신 계약 사이의 보증금 격차가 벌어집니다.

신규와 갱신 계약 가격 차이가 실제로 얼마나 나나요?

같은 단지 안에서 갱신으로 사는 세입자는 5% 인상 한도 덕분에 시세보다 수억 원 낮은 보증금을 유지하는 반면, 새로 들어오는 세입자는 시세 전액을 부담하는 이중 구조가 나타납니다.

앞으로 전세 공급 상황이 나아질 수 있나요?

2026년에 이미 1만 호 줄어든 서울 아파트 입주 물량이 2027년에는 추가로 1만 호 더 감소할 전망입니다. 공급이 줄어드는 방향이 이어질 경우 신규 세입자가 부담하는 시세와 기존 갱신 세입자 보증금 간의 격차는 더 벌어질 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

현재 거주 중인 세입자라면 계약갱신청구권 사용 가능 여부를 먼저 확인하고, 신규로 전세 계약을 체결할 때에는 전세 보증금 반환보증(= 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환해 주는 보험)에 가입할 수 있는지 함께 챙기는 것이 좋습니다.