서울 전세 가격이 매매를 앞지른 2026년 5월 시세 데이터와 매물 감소 현황
2026년 5월 첫째 주 기준 전국 아파트 전세 가격 누적 상승률(1.56%)이 매매 가격 상승률(0.98%)을 0.58%포인트 웃돌고 있습니다. 서울에서도 두 지표의 격차가 0.20%포인트까지 좁혀졌으며, 주간 전세 상승폭 0.23%는 2015년 11월 이후 최고치를 기록했습니다. 강남권 서초·강남·송파·용산구 모두 전세 상승률이 매매 상승률을 역전한 상태이고, 서울 외곽 지역에서도 보증금 5천만~2억 원·월세 280만~360만 원 수준의 고액 월세 계약이 나타나고 있습니다. 한편 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되면서 이틀 만에 서울 아파트 매매 매물이 2,813건(4.2%) 감소하는 매물 잠김 현상이 진행 중입니다.
1. 전국·수도권·서울 전세 vs 매매 누적 상승률 비교
한국부동산원 집계 기준 2026년 5월 첫째 주 누적 수치입니다.
| 권역 | 전세 누적 상승률 | 매매 누적 상승률 | 전세 – 매매 차이 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 1.56% | 0.98% | +0.58%p |
| 수도권 | 2.20% | 1.79% | +0.41%p |
| 비수도권 | 0.94% | 0.20% | +0.74%p |
| 서울 | 2.61% | 2.81% | –0.20%p |
서울은 아직 매매 상승률이 전세를 소폭 앞서지만 격차는 0.20%포인트까지 축소되었습니다. 5월 첫째 주 한 주간 서울 아파트 전세 가격 상승폭은 0.23%로 2015년 11월 이후 가장 높은 주간 상승폭입니다.
2. 전세 상승 상위 지역 (2026년 누적 기준)
| 순위 | 지역 | 전세 누적 상승률 |
|---|---|---|
| 1 | 경기 수원 영통구 | 4.57% |
| 2 | 경기 안양 동안구 | 4.53% |
| 3 | 전남 무안군 | 4.39% |
| 4 | 서울 성북구 | 4.20% |
| 5 | 경기 용인 기흥구 | 4.16% |
| 6 | 경기 광명시 | 4.08% |
| 7 | 서울 노원구 | 4.06% |
3. 강남권 전세 vs 매매 역전 현황 (2026년 누적 기준)
| 자치구 | 매매 누적 상승률 | 전세 누적 상승률 | 전세 초과 폭 |
|---|---|---|---|
| 서초구 | +1.00% | +3.65% | +2.65%p |
| 강남구 | –0.38% | +0.84% | +1.22%p |
| 송파구 | +1.37% | +2.09% | +0.72%p |
| 용산구 | +1.13% | +2.36% | +1.23%p |
전세 가율(매매 대비 전세 가격 비율)이 높아지면 일부 실수요자가 매매로 전환하는 심리가 형성될 수 있어, 전세 가격 상승이 매매 수요를 자극하는 순환으로 이어질 가능성이 있습니다.
4. 서울 외곽 고액 월세 계약 사례 (2026년 4월)
| 단지 | 전용 면적 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 구로구 신도림동 DQ브시티 | 84㎡ | 1억 원 | 360만 원 |
| 강북구 미아동 한화포레나미아 | 82㎡ | 5천만 원 | 280만 원 |
| 관악구 신림동 힐스테이트 뉴포레 | 80㎡ | 2억 원 | 280만 원 |
이른바 '노도강·금관구로' 권역으로 불리는 서울 외곽 단지에서도 월세 280만~360만 원 계약이 체결되고 있습니다. 전세 사기 이후 집주인의 월세 선호가 강해진 데다, 전세 부담을 감당하기 어려운 세입자가 월세 시장으로 이동하면서 고액 월세 계약 범위가 확산되는 양상입니다.
5. 다주택자 양도세 중과 재개와 매물 감소
다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 조정 대상 지역 내 다주택자에게 중과세가 재적용됩니다.
| 보유 주택 수 | 추가 세율 | 실질 최고 세율(지방소득세·장특공제 배제 포함) |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본 세율 + 20%p | — |
| 3주택 이상 | 기본 세율 + 30%p | 최대 82.5% |
아실(부동산 빅데이터 플랫폼) 집계에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 5월 9일 68,495건에서 5월 11일 65,682건으로 이틀 만에 2,813건(4.2%) 감소했습니다.
| 자치구 | 이틀간 매물 감소율 |
|---|---|
| 강동구 | 8.9% |
| 성북구 | 6.2% |
| 강서구 | 5.4% |
| 노원구 | 5.1% |
세금 부담이 커진 다주택자가 매도 대신 보유를 선택하면서 매물 잠김 현상이 발생하고 있습니다. 비거주 1주택자에 대한 토지거래허가구역 내 거래 예외 방안이 검토되고 있으나, 시장에서는 단기간 내 매물이 크게 늘기 어렵다는 전망도 있습니다.
6. 결론
매매 시장은 양도세 중과 재개로 매물이 줄고 있고, 임대차 시장은 전세 물량 감소와 월세 전환 가속으로 가격 부담이 확대되고 있습니다. 서울의 신축 입주 물량 감소, 비아파트 공급 부족, 전세의 월세 전환이 동시에 맞물린 구조에서는 단기적으로 전·월세 시장의 불안을 낮추기 어렵습니다. 집주인이 세금·보유 비용 증가분을 임대료에 전가할 경우 임차인의 부담이 추가로 커질 가능성도 있으므로, 전월세 계약을 앞둔 경우 물건 수와 대출 조건, 월세 전환 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.