서울 아파트 임대차 절반이 월세, 전세에서 월세로 넘어가면 4년간 4320만원 차이 난다

전세 매물이 왜 이렇게 줄어들고 있나요?

세 가지 압력이 동시에 작용하고 있습니다.

1. 갭투자 차단 — 전세 물건의 상당수는 전세 보증금을 끼고 집을 사는 갭투자(= 세입자 보증금을 레버리지로 활용하는 방식)로 공급됐습니다. 실거주 의무 강화와 주택담보대출 한도 6억 원 규제가 시행되면서 갭투자 자체가 사실상 막혔습니다. 그 결과 서울 전세 매물은 연초 2만 3,000건대에서 현재 1만 9,000건 미만으로 줄었습니다. 1년 전 대비 25.8%, 연초 대비 17% 이상이 사라진 것입니다.

1. 전세사기 이후 세입자 심리 변화 — 2022년 인천·서울 빌라 전세사기 이후 수억 원의 보증금을 처음 보는 집주인에게 맡기는 것을 꺼리는 분위기가 자리를 잡았습니다. 전세 보증금은 어떤 면에서 집주인에게 무이자로 돈을 빌려주는 것이어서, 집주인이 파산하거나 잠적하면 돌려받기가 매우 어렵습니다.

1. 집주인의 계산법 변화 — 전세 보증금을 추가 투자에 활용하는 레버리지 방식이 막히자 은퇴 전후 집주인들이 매달 월세 수입을 받는 쪽으로 방향을 바꿨습니다. 세입자도, 집주인도, 정부도 전세 축소를 정상화로 인식하는 방향으로 수렴하고 있습니다. 2026년 6월 8일 대통령 취임 1주년 기자회견에서 "전세는 대한민국에만 있는 사금융이며 사라져 가는 것이 정상화 과정"이라는 발언이 나온 것도 이 맥락입니다.

공급이 줄자 가격은 올랐습니다. 서울 아파트 전세값이 현재 70주 연속 상승 중이며, 업계에서 사실상 전세 대란으로 판단하는 기준선인 수급 지수 180을 넘어 182.67을 기록하고 있습니다.

전세를 월세로 바꾸면 실제로 얼마나 더 나가나요?

서울 아파트 평균 전세가(6억 8천만 원) 기준으로 비교하면 다음과 같습니다.

이 차이를 모른 채 계약하면 4년간 4,320만 원을 더 내게 됩니다.

집주인이 월세 전환을 제안하면 무조건 거절하기보다 전환율을 4.5% 이하로 협상하는 것이 유리합니다. 6억 8천만 원 기준으로 시장 전환율(5.6%)과 4.5% 사이의 월 차이는 약 62만 원, 4년이면 약 2,976만 원이 줄어듭니다.

지금 상황에 따라 챙겨야 할 것이 다릅니다

전세로 거주 중이라면 계약 만기일을 오늘 안에 확인하세요. 1년 내 만기가 돌아온다면 지금 움직여야 합니다. 전세 매물은 줄고 있고, 향후 전세 대출에도 DSR(소득 대비 빚 갚는 비율 한도) 규제 적용이 거론되고 있어 대출 자체가 어려워질 가능성이 있습니다.

매수를 고민 중이라면 서울 아파트 평균 매매가가 15억 원을 넘은 상황에서 규제지역 주담대 한도(현행 6억 원 기준)를 제외한 나머지는 자기 자금이어야 합니다. '오르니까 사야 한다'는 조급함보다 공급 감소·규제 방향·전세 시장 압력 세 가지를 함께 보고 판단하는 것이 좋습니다.

집을 보유한 임대인이라면 임대소득 신고 현황, 보유세 시뮬레이션, 임차인과의 계약 조건을 지금 한 번 살펴볼 필요가 있습니다. 임대소득 과세 강화가 검토되고 있으며, 집주인이 이 부담을 월세에 얹으면 세입자 부담이 늘고 월세가 다시 오르는 악순환이 이어질 수 있습니다.