부동산 계약 전 등기부등본 갑구 을구 보는 법과 놓치기 쉬운 함정

등기부등본이 어떻게 구성되어 있나요?

등기부등본의 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 크게 세 칸으로 나뉩니다.

권리의 앞뒤 순서는 갑구냐 을구냐 하는 칸으로 정해지는 것이 아닙니다. 등기소에 먼저 접수된 날짜 순으로 정해집니다. 어떤 권리가 앞서는지 확인하려면 접수 날짜와 순번을 따로 봐야 합니다.

표제부에서 무엇을 확인하나요?

가장 먼저 할 일은 지금 보는 등기부가 계약할 그 집의 것이 맞는지 대조하는 것입니다.

1. 주소 일치 — 소재지와 도로명 주소가 계약서와 정확히 같은지 확인
2. 면적 일치 — 등기부에 나온 전용면적이 계약 내용과 맞는지 확인
3. 대지권 확인 — 아파트·오피스텔 같은 집합건물이면 대지권(내 호수에 딸린 땅 사용 권리로, 건물과 따로 팔 수 없는 것)이 등재되어 있는지 확인

대지권 표시가 없다고 해서 땅 권리가 아예 없는 것은 아닙니다. 신축이라 등기가 늦어지는 경우도 있어서, 이럴 때는 토지 등기사항증명서나 분양계약서를 함께 확인해야 합니다.

갑구에 이런 단어가 보이면 멈춰야 합니다

갑구에서 소유자를 확인한 뒤 아래 단어가 보이면, 계약이나 잔금을 그대로 진행해서는 안 됩니다.

가압류·압류가 있다고 해서 계약 자체가 무조건 불가능하거나 무효가 되는 것은 아닙니다. 그러나 보증금을 돌려받거나 소유권을 안전하게 가져오는 데 큰 장애가 될 수 있습니다. 사유를 확인하기 전에는 계약이나 잔금을 진행하지 않는 것이 안전합니다.

계약 상대방이 등기부에 나온 소유자와 다른 사람이라면, 위임장과 인감증명서로 임대·처분 권한을 반드시 확인해야 합니다. 집을 여러 명이 함께 소유(공동소유)하는 경우, 전체 부동산 매매라면 공유자 전원이 직접 계약하거나 적법하게 대리권을 주어야 합니다.

을구의 채권최고액은 실제 남은 빚과 다른가요?

을구에는 근저당권(담보로 잡아 둔 권리)·전세권·등기된 임차권 등이 기록됩니다. 세입자라면 가장 신경 써야 하는 칸입니다.

채권최고액(채권자가 담보로 잡을 수 있는 최대 한도 금액)은 실제로 남은 빚이 아닙니다. 은행이 원금·이자 등 장래에 발생할 금액을 포함해 설정해 둔 한도입니다. 실제 대출 잔액은 등기부에 나오지 않으므로 대출잔액증명서로 따로 확인해야 합니다. 채권최고액이 실제 원금보다 높게 잡히는 경우가 많으며, 그 비율은 법으로 정해진 것이 아니라 금융기관마다 다릅니다.

세입자 입장에서 특히 위험한 상황이 있습니다. 을구에 이미 큰 근저당이 설정되어 있고, 그보다 뒷순위로 내 전세 보증금이 들어가는 경우입니다. 집이 경매로 넘어가면 선순위 권리부터 배당받기 때문에, 내 보증금이 후순위면 남는 돈이 없을 때 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

확인할 것 두 가지:

• 선순위 채권최고액만 볼 것이 아니라, 등기부에 나오지 않는 기존 임차인 보증금도 함께 파악해야 합니다. 그 보증금이 내 순위보다 앞설 수 있습니다.
• 채권최고액 + 내 보증금이 시세보다 적어도 안심하면 안 됩니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많아 생각만큼 돌려받지 못할 수 있습니다.

등기부에 아예 나오지 않는 위험은 무엇인가요?

등기부가 깨끗해도 끝이 아닙니다. 다음 세 가지는 등기부에 표시되지 않습니다.

1. 미납 국세·지방세

임대차(전·월세) 계약의 경우, 임대인 동의를 받으면 계약 전부터 임대차 시작일까지 미납 세액을 열람할 수 있습니다. 이미 계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이도 증명서류를 제출해 열람할 수 있으나, 이 경우 열람 사실이 임대인에게 통지됩니다. 매매 계약에서는 매수인이 매도인에게 납세증명서 제출을 요구하는 방식이 일반적입니다.

2. 미납 관리비

대법원 판례상 전 소유자의 체납 관리비 중 공용 부분(엘리베이터·복도 등 공동 시설 관련)은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 단, 연체료까지 넘어오는 것은 아닙니다. 관리사무소에서 미납분을 확인하고, 계약서에 정산 책임 조항을 넣어 두는 것이 중요합니다.

3. 등기되지 않은 기존 임차인 보증금

등기부에 임차권 등기가 없더라도 기존 세입자가 있을 수 있습니다. 그 보증금이 내 순위보다 앞설 경우 경매 시 손해를 볼 수 있으므로, 임대인에게 기존 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

신탁등기가 있으면 왜 특히 위험한가요?

신탁등기가 되어 있으면, 등기부에 나오는 소유자는 원래 집주인이 아니라 신탁을 맡은 수탁자(보통 신탁회사)입니다. 그런데 실제 계약하는 상대방은 원래 집주인인 경우가 많습니다.

문제는 소유권이 이미 수탁자에게 넘어가 있어서, 원래 집주인에게 임대나 처분 권한이 없을 수 있다는 점입니다. 권한 없는 사람과 맺은 계약은 수탁자에게 대항하지 못할 수 있습니다.

신탁등기가 보이면, 반드시 신탁원부(신탁 계약 내용을 담은 서류)를 확인해 임대·처분 권한이 실제로 누구에게 있는지 먼저 파악해야 합니다. 신탁원부는 발급 신청 시 함께 요청해야 포함되어 나옵니다.

등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?

한 번 떼서 끝이 아닙니다. 두 번 확인하는 것이 기본입니다.

인터넷 등기소에서 화면으로 보는 열람용 출력물과 정식 발급 증명서는 서로 다릅니다. 제출·증빙이 필요하면 반드시 발급본을 준비해야 합니다.

발급받은 증명서에 '신청 사건 처리 중' 표시가 있거나 당일 다른 권리 변동이 의심되면, 잔금을 지급하기 전에 내용을 확인해야 합니다. 잔금 지급과 동시에 또는 직후에 근저당 말소 등기와 소유권 이전 등기를 연속으로 접수하고, 접수증과 번호를 챙겨 두는 것이 안전합니다.

세입자라면 실제 그 집에 거주하며 전입신고(대항력 요건)를 하고 확정일자(우선변제권 발생 날짜를 확인받는 것)까지 받아야 보증금 보호가 됩니다. 이 권리는 계속 살아야 유지되므로, 중간에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이동해야 합니다.

그래서 어떻게 하면 되나

계약 전 체크 순서: ① 표제부에서 주소·면적·대지권, ② 갑구에서 소유자 확인 및 가압류·신탁등기 여부, ③ 을구에서 선순위 근저당 확인, ④ 등기부 외 미납 세금·관리비·기존 세입자 보증금 별도 확인, ⑤ 계약 직전과 잔금 당일 두 번 발급. 신탁등기나 가등기가 보이거나 권리 관계 해석이 어렵다면, 계약 전에 전문가 확인을 받는 것이 가장 안전합니다.