대항력과 우선변제권 차이, 언제 생기고 언제 사라지나요

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1일 전 · 조회수 3

대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있게 해주는 권리이고, 우선변제권은 경매·공매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리입니다. 두 권리의 차이는 확정일자 하나입니다.

많은 세입자가 모르는 사실은 대항력이 한 번 생겼다고 끝이 아니라, 이사를 나가 전출신고를 하면 그 순간 사라진다는 것입니다. 경매가 진행 중이어도 마찬가지입니다.

전세·월세 세입자의 보증금을 지키는 권리는 두 가지입니다. 대항력과 우선변제권입니다. 둘 다 알고 갖춰야 완전히 보호받을 수 있습니다.

두 권리, 어떻게 다른가요?

구분	요건	효력 발생	핵심 효과
대항력	주택 인도(이사) + 전입신고	전입신고 다음 날부터	집주인이 바뀌어도 임대차 주장 가능
우선변제권	대항력 요건 + 확정일자	전입신고·확정일자 중 늦은 날의 다음 날 0시	경매·공매에서 후순위보다 먼저 배당

상가 임차인은 주택의 전입신고 대신 사업자등록 신청이 대항력 요건입니다. 확정일자까지 받으면 우선변제권도 생깁니다.

전입신고를 한 당일에는 아직 대항력이 없습니다. 효력은 다음 날 0시부터 생깁니다.

이 하루 틈이 위험합니다. 이사한 날 집주인이 새 근저당(집을 담보로 돈을 빌리는 것)을 설정하면, 그 근저당이 내 대항력보다 순위가 먼저가 됩니다. 이사 당일 오후나 다음 날 아침에 반드시 등기부를 다시 확인해야 하는 이유입니다.

우선변제권도 같은 구조입니다. 전입신고와 확정일자 중 늦게 갖춘 쪽의 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 확정일자는 이사하자마자 바로 받는 것이 좋습니다.

대항력은 주민등록이 그 집에 계속 유지되어야 살아있습니다. 전출신고를 하면 그 순간 사라집니다.

경매 절차가 진행 중인 상황에서도 마찬가지입니다. 대법원(1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결)은 "주민등록이라는 대항요건은 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라, 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다"고 판시했습니다.

2026년 2월 대법원 판결(2025다210305)에서도 같은 원칙이 재확인됐습니다.

보증금을 못 돌려받아 어쩔 수 없이 이사를 나가야 할 때는 임차권등기명령(이사 나가도 대항력과 우선변제권이 유지되도록 법원이 등기를 해주는 제도)을 먼저 신청한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

확정일자는 계약 직후 바로 받는 것이 좋습니다. 관할 행정복지센터, 등기소, 인터넷등기소에서 받을 수 있습니다.