고금리 시대 전세와 월세 실질 비용 비교하는 방법

전월세전환율이란 무엇이고 왜 비교의 출발점이 되나요?

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 시장에서 적용하는 환산 비율입니다. 쉽게 말해 "전세금과 월세를 집주인 입장에서 어떤 비율로 맞바꾸는지"를 나타내는 숫자입니다.

한국부동산원 자료 기준 2024년 4월, 수도권 아파트 전월세전환율은 5.1%, 연립·다세대는 6.2%입니다.

이 숫자가 전세대출 금리보다 높으면 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리합니다. 현재 전세대출 금리 상단이 연 5%대이므로 아파트는 두 숫자가 거의 같은 수준에 와 있습니다. 여기에 보증보험료와 기회비용까지 얹으면 전세가 더 비싸지는 경우가 생깁니다.

전세에 숨어 있는 비용은 무엇이 있나요?

대출이자 외에 빠뜨리기 쉬운 비용이 두 가지 있습니다.

① 전세 보증보험료

전세 사기에 대비해 가입하는 보증보험(= 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우를 위한 보험)의 요율은 한국주택금융공사 기준, 아파트 연 약 0.12%, 빌라·다세대는 연 0.15~0.5% 수준입니다. 대출이 보증금의 90%를 초과하면 할증이 붙습니다.

보증금 3억원 아파트 기준으로 연간 약 36만원, 월 3만원입니다. 대출이자만 계산하고 이 보험료를 빠뜨리는 경우가 많습니다.

② 기회비용(내 돈이 묶이는 손해)

전세 보증금 중 자기 돈으로 낸 부분은 집주인에게 맡겨진 채 이자가 발생하지 않습니다. 예를 들어 자기 돈 1억원을 전세보증금으로 넣으면, 시중은행 정기예금 금리 약 3.5% 기준으로 세후 연간 약 296만원(월 약 24.6만원)의 이자를 포기하는 셈입니다. 전세는 무료로 사는 것이 아니라 내 돈이 벌 수 있는 이자를 집주인에게 넘기는 구조입니다.

같은 단지 보증금 5,000만원·월세 70만원짜리와 비교하면 월 33만원 이상 더 나가는 계산이 됩니다.

세금 혜택은 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 유리한가요?

두 제도의 구조가 다릅니다.

세율 15% 기준으로 계산하면, 전세는 최대 400만원 공제 → 환급 월 약 5만원 수준입니다. 월세는 월 70만원 × 12개월(840만원)의 17% = 연 약 142만원, 월 약 12만원 환급으로 두 배 이상 차이납니다.

소득공제는 과세 대상 금액을 줄여주고, 세액공제는 최종 납부 세액을 줄여주기 때문에 체감 차이가 클 수밖에 없습니다.

내 상황에 맞는 실질 비용을 어떻게 계산하면 되나요?

아래 순서대로 계산하면 두 가지를 나란히 비교할 수 있습니다.

1. 전월세전환율 조회 — 한국부동산원 부동산정보 앱에서 해당 지역·주택 유형의 최신 전환율을 확인합니다.
2. 실질 전세 이자율 계산 — 전세대출 금리 + 보증보험 요율(아파트 약 0.12~0.13%)을 더합니다. 예: 금리 4.5% + 보험 0.13% = 실질 4.63%
3. 기회비용 산정 — 자기 돈으로 넣는 보증금 × 정기예금 세후 이자율(약 3%) ÷ 12 = 월 기회비용
4. 세금 혜택 반영 후 비교 — 전세 실질 비용(이자+보험료+기회비용−소득공제 환급)과 월세 실질 비용(월세−세액공제 환급)을 나란히 놓습니다.
5. 초기·추가 비용 합산 — 전세권 설정(= 보증금을 법적으로 보호받기 위해 등기부에 올리는 것) 시 등록면허세·법무사 비용, 계약 만료 전 대출 상환 시 중도상환수수료(통상 0.5~0.7%, 2억원 기준 100~140만원)를 계약 기간으로 나눠 월비용에 더합니다.

전세는 보증금이 크기 때문에 부동산 중개 수수료도 월세보다 높게 나오는 경우가 많습니다.

역전세(전세 시세가 떨어져 집주인이 보증금을 제때 못 돌려주는 상황)가 발생하면 이사를 위한 추가 대출이 필요해져 이자 부담이 더 늘어날 수 있습니다.

그래서 어떻게 하면 되나

한국부동산원 부동산정보 앱에서 해당 지역 전월세전환율을 먼저 확인하고, 위 5단계 순서대로 대출이자·보증보험료·기회비용을 합산한 뒤 세금 환급액을 빼면 정확한 비교가 나옵니다. 월세 세액공제를 받으려면 시가 4억원 이하 주택에 전입신고를 해야 하며, 계약서에 월세와 관리비가 명확히 구분되어 있어야 공제 대상에 포함됩니다.