건축물대장과 등기부등본 차이, 전세 계약 전 둘 다 확인해야 하는 이유

등기부등본과 건축물대장은 어떻게 다른가요?

두 서류는 관리 기관이 달라 서로 모르는 정보가 있습니다. 법원은 구청이 파악한 불법 증축 사실을 알 수 없기 때문에, 등기부등본이 깨끗하더라도 건축물대장에는 위반건축물 표시가 있을 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

건축법상 허가나 신고 없이 임의로 증축하거나 용도를 바꾼 건물입니다. 대표적인 사례는 세 가지입니다.

• 옥탑방을 허가 없이 지은 경우
• 베란다를 불법으로 방으로 개조한 경우
• 근린생활시설(= 상업 용도로 허가받은 공간)을 주거용으로 무단 사용하는 경우

위반건축물 집을 계약하면 어떤 위험이 생기나요?

4가지 위험이 따릅니다.

네 가지 중 하나만 걸려도 큰 손해로 이어지기 때문에, 위반건축물 표시가 있는 집은 계약금을 내기 전에 반드시 전문가 상담을 받아야 합니다.

두 서류 내용이 다를 때는 어떻게 해야 하나요?

면적이 다를 때: 건축물대장에는 전용 59㎡인데 등기부등본에는 84㎡로 등록된 경우, 25㎡ 차이는 불법 증축에 해당합니다. 건축물대장 기준으로만 계약하고, 불법 증축 부분은 내 면적이 아님을 분명히 해야 합니다.

용도가 다를 때: 건축물대장에 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 사용하는 경우, 전입신고가 거부되는 케이스가 있습니다. 전입신고가 안 되면 대항력(= 집이 경매로 넘어가도 보증금 우선 변제 순위를 지키는 권리)이 생기지 않습니다. 계약 전에 반드시 관할 주민센터에서 전입신고 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.

소유자가 다를 때: 건축물대장 소유자와 등기부등본 소유자가 다른 경우는 미등기 전환 문제이거나 명의 혼재 상황입니다. 반드시 등기부등본 기준으로만 계약하고, 왜 소유자가 다른지 명확한 이유를 확인하지 못하면 계약해서는 안 됩니다.

그래서 어떻게 하면 되나요

정부24에서 "건축물대장"을 검색하면 무료로 발급받을 수 있습니다. 임장(집 보러 가기) 전, 계약 직전, 잔금 전 총 3번 확인하는 것이 기본이며, 위반건축물 표시가 확인되면 계약금을 내기 전에 전문가 상담을 먼저 받아야 합니다.