개인임대사업자 임대보증금보증 제도 3가지 개선사항과 HUG 인정 감정평가 정리

오늘의소식VIP

2026.07.05 11:21 · 조회수 0

2024년 6월 13일 민생토론회 후속 규제개선 조치와 2025년 6월 4일 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정에 따라 개인임대사업자 임대보증금보증 제도가 세 가지 측면에서 개선되었습니다. 핵심 변경사항은 부채비율 요건 강화(주택가격의 90% 이내), 보증기간 합리화(임대차 계약 기간과 연동, 최대 4년), 주택가격 산정기준 개편입니다. 아울러 공신력과 객관성을 강화하는 HUG 인정 감정평가 제도가 새롭게 운영됩니다. 기존에 등록된 임대주택에는 2026년 7월 1일 이후 체결하는 임대차 계약부터 개정 규정이 적용됩니다.

1. 3가지 개선사항 한눈에 보기

변경 항목	기존	변경 후
부채비율 요건	임대보증금+근저당권 설정액이 주택가격 이내면 가입 가능	부채비율이 주택가격의 90% 이내여야 가입 가능
보증기간	보증서 발급일로부터 1년 또는 2년	임대차 계약 개시일~종료일, 최대 4년
주택가격 산정	감정평가액 직접 사용 가능	공시가격·KB부동산 시세 우선, 감정평가는 HUG 인정 방식만 허용

기존에 등록된 임대주택은 2026년 7월 1일 이후 임대차 계약 체결분부터 새 규정이 적용됩니다.

2. 보증기간 세부 기준

보증기간이 임대차 계약 일정에 연동되어 갱신·추가 세대 상황별 적용 기준이 달라집니다.

구분	보증기간 적용 기준
일반 (19세대 이하 사업장)	임대차 계약 개시일~종료일 (최대 4년)
20세대 이상 사업장 신규 추가 세대	임대차 계약 개시일~동일 사업장 내 타세대 임대차 계약 종료일
갱신 (20세대 이상 사업장)	종전보증서 종료일로부터 1년·2년 또는 동일 사업장 내 타세대 임대차 계약 종료일

3. HUG 인정 감정평가 제도

HUG 인정 감정평가는 공시가격이나 KB부동산 시세가 없거나 임대인이 이의를 신청한 경우에만 활용할 수 있습니다. HUG가 인정한 감정평가 기관의 평가액이 주택가격으로 1순위 적용됩니다.

적용 대상 및 시행일

보증 상품	시행일
전세보증금반환보증·모기지보증	2024년 8월 12일
임대보증금보증	민간임대주택에 관한 특별법 시행령 개정 시행일 (2025년 6월 4일)

신청 절차 (5단계)

고객 신청 — HUG 영업지사, 안심전세 포털, 안심전세 앱 중 선택
배정된 감정평가 기관이 예비 감정 실시
예비 감정 결과 고객 통지 → 감정평가 수수료 선납
정식 감정 의뢰 및 평가 완료 → 고객 결과 통지
수수료 정산 완료 후 HUG 인정 감정평가를 활용한 보증 신청 가능

관련 문의는 1661-0557로 할 수 있습니다.

4. 정리

부채비율 90% 이내 요건 강화, 보증기간의 임대차 계약 연동, 주택가격 산정기준 개편이 이번 제도 개선의 핵심입니다. 기존에 등록된 임대주택은 2026년 7월 1일 이후 신규 체결 계약부터 개정 기준이 적용되므로, 해당 시점 전후로 계약이 예정된 개인임대사업자는 변경된 부채비율 요건과 주택가격 산정기준을 미리 확인하는 것이 중요합니다.