2026년 서울 전세 수급 지수 122.5, 세입자 절반이 갱신으로 눌러앉는 이유

서울 전세 수급 지수 122.5, 2021년 수준이라는 게 얼마나 심각한 건가요?

전세 수급 지수는 전세 매물 대비 세입자 수요를 수치화한 것입니다. 100이면 공급과 수요가 균형이고, 100을 초과할수록 집을 구하려는 사람이 매물보다 많다는 의미입니다.

2026년 6월 기준 서울 아파트 전세 수급 지수는 122.5입니다. 비교 기준이 되는 2021년 2월은 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제를 도입한 2020년 주택임대차보호법 개정)이 시행된 직후 전세 매물이 급감하면서 전세난이 가장 극심했던 시기입니다. 현재 지수가 그때와 비슷한 수준으로 올라온 것입니다.

왜 지금 전세 물건이 귀해진 건가요?

매도(집을 파는 것) 물량이 늘어나는 상황과 맞물려 있습니다. 집주인이 전세를 끼고 보유하던 주택을 매각하면, 그 집에 살던 세입자가 이사를 나와야 합니다. 이사 나온 세입자들이 새 전세를 구하려 하니 수요는 늘고, 남은 전세 매물은 함께 줄어드는 구조입니다.

실제로 서울 흑석동의 초등학교 인접 단지에서 2026년 5월 전용 59㎡ 전세가 8억 8,000만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 1년 사이 약 1억 원(13% 이상) 오른 수치입니다.

올해 서울 전월세 갱신 계약이 절반이라는 게 무슨 뜻인가요?

2026년 서울 전월세 거래 중 갱신 계약(기존 세입자가 같은 집에 계속 머무는 계약)이 전체의 절반에 육박했습니다. 전년 대비 10%포인트 늘어난 수치입니다.

갱신 계약이 급증한 배경은 크게 두 가지입니다.

계약갱신청구권을 아직 사용하지 않은 세입자 중에는 이 권리를 쓰지 않고 수억 원씩 전세금을 올려주면서 기존 집에 머무는 사례도 나오고 있습니다.

계약갱신청구권을 쓰면 전세금 인상 폭이 제한되는 건가요?

그렇습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신청구권을 행사하면 전세금 인상 폭을 현행 5% 이내로 제한할 수 있습니다. 즉, 집주인이 더 올려달라고 해도 5% 초과분은 거절할 수 있는 것입니다(2026년 기준 현행 규정).

반대로 권리를 사용하지 않으면 집주인과 합의한 금액으로 계약이 새로 체결되므로, 시장 시세대로 올려줘야 합니다. 갱신 계약 비중이 절반까지 올라갔음에도 불구하고 전세금이 계속 오르는 것은, 권리를 포기하고 시세에 맞춰 계약을 갱신하는 사례가 그만큼 많기 때문입니다.

그래서 어떻게 하면 되나

현재 전세 거주 중이라면 계약갱신청구권 사용 여부를 먼저 확인하고, 권리가 남아 있다면 주변 시세와 비교해 인상 상한(5%) 적용 여부를 따져본 뒤 협상 기준을 잡아두는 것이 좋습니다.