집주인이 보일러 수리를 거부하면 직접 고치고 월세에서 빼면 됩니다

이게 집주인 책임인지 세입자 책임인지 어떻게 구분하나요?

기준은 수선 규모입니다. 건물 주요 설비의 대수선(큰 수리)은 집주인 책임, 일상 소모품이나 세입자 과실로 인한 파손은 세입자 책임입니다.

계약서에 "모든 수리는 세입자 부담"이라는 특약이 있어도 예외가 아닙니다. 대법원 판례(94다34692)상 그 특약은 소수선에만 해당하며, 보일러 교체 같은 대수선에는 효력이 없습니다.

직접 수리하고 비용 돌려받는 절차

집주인이 수리를 거부하거나 계속 미루면, 민법 제626조 제1항에 따라 세입자가 직접 수리한 뒤 비용을 집주인에게 즉시 청구할 수 있습니다. 이를 필요비(건물 보존에 들어간 비용)라고 하며, 청구 즉시 갚아야 할 의무가 집주인에게 생깁니다.

1. 고장 상태를 날짜가 찍히도록 사진·영상으로 기록
2. 수리기사에게 노후화 또는 건물 공용 배관 하자 원인임을 확인하는 소견서 발급 요청
3. 카카오톡·문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 집주인에게 수리 요청 통보
4. 집주인이 거부하거나 묵묵부답이면 직접 수리 진행, 영수증 보관
5. 공사 영수증과 전후 사진을 첨부해 집주인에게 청구
6. 집주인이 갚지 않으면 다음 달 월세에서 공제(상계 처리)

수리 안 되는 기간에 월세는 얼마나 줄일 수 있나요?

보일러 고장으로 집을 제대로 사용하지 못하는 기간에는 월세를 줄이거나 아예 안 낼 수도 있습니다. 대법원 96다44778 판결 기준입니다.

무작정 월세를 안 내면 오히려 당합니다

이 사실을 알고 화가 났다고 해서 월세를 그냥 전부 안 내면 위험합니다. 차임 연체액이 2기분(2달치)에 달하면, 집주인이 민법 제640조에 따라 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

안전하게 권리를 지키려면:

• 수선의무 불이행 사실을 내용증명으로 집주인에게 먼저 통보
• 사용 지장 비율을 근거로 감액한 금액을 입금 기록으로 남기기
• 집주인이 "연체"라며 계약 해지를 통보하면, 대법원 96다44778 판결을 인용한 답변서 발송

내용증명 이후에도 집주인이 계속 버티면, 법원에 지급명령을 신청하거나 계약 종료 시 보증금에서 수리비를 상계 처리하는 방법이 있습니다.