벽 곰팡이 수리비, 집주인 부담인지 내 부담인지 원인으로 갈립니다

집주인 책임이 되는 상황은 어떤 건가요?

건물 자체에 문제가 있어 생긴 곰팡이는 집주인이 고쳐야 합니다.

• 벽이나 천장에서 누수가 생기는 경우
• 단열재 부족으로 결로(따뜻한 공기가 차가운 벽에 닿아 물방울이 맺히는 것)가 계속 생기는 경우
• 외벽 균열로 빗물이 스며드는 경우
• 입주 전부터 이미 곰팡이가 있었던 경우

민법 제623조는 집주인이 계약 기간 동안 집을 정상적으로 쓸 수 있게 유지할 의무를 규정합니다. 이 조건에 해당하면 세입자는 수리를 요구할 수 있고, 주거 환경에 실제 피해가 생겼다면 임대료 인하나 손해배상 청구도 가능합니다.

세입자 부담으로 보는 경우는요?

세입자도 민법 제374조에 따라 집을 관리할 의무가 있습니다.

• 창문을 거의 열지 않아 습기가 쌓인 경우
• 세탁물을 실내에서 자주 건조한 경우
• 욕실·주방 물기를 방치한 경우

이런 관리 소홀로 생긴 결로나 곰팡이는 세입자가 부담합니다.

곰팡이를 발견하고도 집주인에게 알리지 않고 방치하면, 그 이후 피해까지 세입자 책임이 됩니다. 발견 즉시 알리는 것이 핵심입니다.

지금 당장 해야 할 것

곰팡이를 닦아내기 전에 기록부터 남겨야 합니다.

1. 사진·영상 촬영 — 곰팡이 범위, 누수 흔적, 창문 주변 결로 등 전부
2. 집주인에게 즉시 통보 — 문자·카카오톡·이메일 등 기록이 남는 방식으로
3. 수리 요청을 서면으로 남기기 — 구두가 아닌 내용증명·문자 권장

이 순서 없이 세입자가 먼저 수리해 버리면, 나중에 비용 청구를 해도 집주인이 거부할 근거가 생깁니다.

원인이 단열이나 구조 문제인지 의심된다면 지자체 무료 환경진단 서비스를 신청할 수 있습니다. 주민센터를 통해 전문가 진단을 받으면 집주인 설득에 유리한 근거가 됩니다.

집주인이 수리를 거부하면 어떻게 하나요?

증거를 갖춘 뒤에도 집주인이 거부하거나 무대응이면 두 가지 경로를 활용할 수 있습니다.

주택임대차분쟁조정위원회

전국에 운영되며, 신청일로부터 60일 이내 조정이 원칙입니다(필요 시 30일 연장 가능). 비대면 신청도 가능해 소송 전 단계로 부담이 적습니다.

소액 민사소송

수리비가 3,000만 원 이하(2026년 기준)라면 소액사건으로 처리할 수 있습니다. 절차가 비교적 간단하고 빠른 판결을 받을 수 있습니다.

어느 경로로 가든 수리 요청 문자, 시공 전후 사진, 영수증이 핵심 증거입니다. 무료 법률 상담은 대한법률구조공단, 부동산원 임대차분쟁조정위원회, 취약계층 우선의 법률홈닥터를 통해 받을 수 있습니다.