전세 월세 계약 전 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 3가지
등기부등본(공식 명칭: 등기사항 전부증명서)은 그 집의 주인이 누구인지, 보증금을 위협하는 권리가 있는지 보여 주는 문서입니다. 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘며, 각각 건물 용도·소유권·대출 및 임차 현황을 확인할 수 있습니다. 최근 AI로 위조된 등기부등본을 이용한 전세·월세 사기가 늘고 있어, 부동산 중개사에게 받은 서류가 아닌 대법원 인터넷 등기소에서 직접 700원에 발급받아 확인하는 것이 필수입니다. 계약 전·계약 당일·잔금 전·잔금 다음 날, 총 4번 확인하는 것이 원칙입니다.
표제부에서 왜 근린 생활 시설 여부를 확인해야 하나요?
표제부는 등기부등본의 첫 번째 항목으로, 건물의 기본 정보가 담긴 곳입니다. 주소, 건물 용도, 대지권 등이 나옵니다.
주택으로 사용할 목적으로 계약을 맺으려 한다면 용도가 근린 생활 시설(= 상가용 건물)인지 아닌지를 먼저 확인해야 합니다. 근린 생활 시설로 등록된 건물에 주거 목적으로 계약하면 보증보험(전세금 반환보증) 가입이 안 되거나 전세 대출을 받을 수 없는 경우가 생깁니다. 표제부에서 이것 하나만 체크해도 대출·보증 불가 집을 걸러 낼 수 있습니다.
갑구에서 신탁이 있으면 왜 주의해야 하나요?
갑구는 소유권에 관한 정보가 담긴 부분입니다. 집주인의 이름과 집을 언제 어떻게 샀는지, 그리고 소유권을 위협하는 권리가 있는지 나옵니다.
주의해야 할 항목은 다음과 같습니다.
- 압류·가압류 (세금이나 빚을 안 갚아서 국가나 채권자가 재산을 묶어 놓은 것): 집이 강제로 넘어갈 수 있다는 신호입니다.
- 신탁 (집 관리 권한을 제3자인 신탁회사에 맡긴 것): 소유권이 실제로 집주인에게 있는지, 신탁회사에 있는지 등기부등본만으로는 알 수 없습니다. 반드시 신탁 원부를 추가로 열람해 확인해야 합니다.
을구에 임차권 등기가 있으면 어떤 위험이 있나요?
을구는 소유권 이외의 권리가 담긴 곳입니다. 집주인이 은행에서 빌린 돈(담보대출), 전세권 설정, 임차권 등기 등이 여기 기록됩니다.
을구에 기록 사항 없음이라고 나와 있으면 가장 안전한 상태입니다. 무언가 기록되어 있다면 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가는 권리(선순위 권리)가 있다는 뜻입니다.
특히 임차권 등기(= 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 법적으로 권리를 신청해 놓은 것)가 있으면 집주인과 이전 세입자 사이에 분쟁이 진행 중이라는 의미입니다. 같은 상황이 반복될 위험이 높으므로, 을구에 임차권 등기가 있는 집은 계약을 피하는 것이 안전합니다.
등기부등본은 직접 발급받아야 하고 몇 번 확인해야 하나요?
대법원 인터넷 등기소에서 집 주소를 검색하면 누구나 1건당 700원에 직접 발급받을 수 있습니다. 부동산 중개사가 건네준 등기부등본만 믿으면 안 됩니다. 최근 AI 기술로 위조된 등기부등본이 전세·월세 사기에 실제로 활용되는 사례가 늘고 있기 때문입니다.
확인 시점은 아래 4번이 기본 원칙입니다.
| 확인 시점 | 핵심 이유 |
|---|---|
| 계약하기 전 | 기본 이상 여부 파악 |
| 계약하는 날 | 계약 직전 최종 점검 |
| 잔금 보내기 전 | 직전까지 새 권리가 생겼는지 확인 |
| 잔금 보낸 다음 날 | 잔금일 당일 집주인이 새 대출을 받았는지 확인 |
잔금을 보내는 날 당일에 집주인이 새로운 대출을 받으면 등기부등본에 곧바로 반영되지 않을 수 있습니다. 그래서 잔금 다음 날 한 번 더 확인하는 것까지 마쳐야 사기를 예방할 수 있습니다.
그래서 어떻게 하면 되나
대법원 인터넷 등기소에서 직접 700원짜리 등기부등본을 발급받아 표제부(용도 확인) → 갑구(소유권·신탁 확인) → 을구(임차권 등기 확인) 순으로 점검하고, 계약 전·계약 당일·잔금 전·잔금 다음 날 총 4번 확인하는 절차를 지키는 것이 전세·월세 사기 예방의 기본입니다.