전세 보증금 증액 재계약서 작성 방법과 특약 문구 완전 정리
전세보증금이 오른 상태에서 재계약할 경우 기존 계약서와 별도로 새 재계약서를 작성해야 하며, 특약사항에 기존 계약 정보와 증액 경위를 반드시 명시해야 합니다. 재계약 전에는 증액된 보증금이 전세보증보험 가입 한도에 포함되는지 은행·보증회사에 확인하고, 현재 등기부등본도 재확인해야 합니다. 묵시적 갱신과 협의 갱신은 중개보수 부담 주체가 달라지므로 특약에 구분해 명시해야 다툼을 예방할 수 있습니다. 기존 계약서의 확정일자는 그대로 유효하며, 새 계약서도 즉시 별도로 확정일자를 받아야 합니다.
1. 재계약서 작성 전 필수 확인 2단계
1단계. 전세보증보험 한도 확인
증액된 금액을 포함한 새 보증금이 전세보증보험 가입 한도에 들어오는지 은행 또는 보증보험회사에 직접 확인합니다. 매매·전세 시세는 유동적이므로 재계약 시점 기준으로 재산정해야 합니다. 기존에 전세자금 대출을 이용 중인 임차인은 증액된 보증금 전액에 대해 보증보험이 재가입되어야 하므로, 계약 진행 전에 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2단계. 등기부등본 재확인
최초 계약 시 등기부등본을 확인했더라도 증액 재계약서 작성 전에 반드시 다시 발급·확인합니다. 계약 기간 중 새로운 저당권·가압류가 설정됐을 가능성을 배제할 수 없으므로, 최신 등기부등본 기준으로 권리 관계를 재점검해야 합니다.
2. 재계약서 기본 기재 사항
재계약서에는 새 계약 기간과 증액된 보증금 전액을 기재합니다. 실제 이동하는 금액(증액분)은 특약사항에서 별도로 처리합니다.
| 항목 | 기재 방식 |
|---|---|
| 새 계약 기간 | 기존 만기일부터 24개월 기재 (예: 2026년 4월 30일 ~ 2028년 4월 29일) |
| 새 보증금 | 증액된 금액 포함 전액 기재 (예: 2억 6천만 원) |
| 계약금·중도금·잔금란 | 재계약이므로 증액분(예: 1천만 원)만 실제 이동, 특약으로 처리 |
3. 특약사항 필수 문구 8가지
| 번호 | 특약 내용 |
|---|---|
| 1 | 현 시설 상태에서의 계약이며, 임차인의 부주의로 인한 기본 시설물 파손 시 원상 복구 책임을 진다. |
| 2 | 본 계약은 기존 계약일(예: 2024년 2월 21일), 전세보증금 2억 5천만 원, 계약 기간(2024년 4월 30일 ~ 2026년 4월 29일)의 당사자 간 협의에 의한 갱신 계약이며, 기재된 전세보증금 2억 6천만 원은 기존 보증금에서 1천만 원이 증액된 금액임. |
| 3 | 임대인은 임차인의 전세자금 대출 및 보증보험 가입에 동의하며 협조한다. |
| 4 | 현 등기부등본상 이상 없는 상태에서의 계약이며, 임대인은 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 시까지 현 권리 관계를 유지하며 타 권리를 설정하지 않는다. |
| 5 | 기재된 전세보증금 중 증액된 금 1천만 원은 임대인 지정 계좌로 송금한다. |
| 6 | 계약 기간 만료 전 협의로 인한 계약 연장 후 임차인 필요에 의해 중도 해지 시 중개보수는 임차인이 부담한다. 단, 묵시적 갱신에 의한 경우는 해당하지 않는다. |
| 7 | 소정의 관리비는 매월 임차인이 부담하며, 반려동물 사육 후 이사 시 전문 청소업체 실비용을 지불한다. |
| 8 | 기타 정해지지 않은 사항은 부동산 관련 법률 및 일반 관례에 따른다. |
2번 특약이 핵심입니다. 기존 계약의 계약일·보증금액·기간을 명확히 적어야 기존 계약서와 새 계약서 양쪽 모두 효력을 유지할 수 있습니다.
4. 묵시적 갱신과 협의 갱신의 차이
| 구분 | 묵시적 갱신 | 협의 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 조건 | 만기 2개월 전까지 임대인·임차인 양측 의사 표시 없음 | 전화·문자 등 어떤 형태로든 합의한 경우 |
| 임차인 해지권 | 언제든 해지 가능, 통보 후 3개월 뒤 효력 발생 | 만기 전 중도 해지 시 계약 위반 |
| 보증금 반환 시기 | 임대인이 해지 통보 후 3개월 내 반환 의무 | 새 임차인 입주 후 반환이 일반적 |
| 중개보수 부담 | 임대인 부담 (관련 판례 다수) | 임차인 중도 해지 시 임차인 부담 |
묵시적 갱신과 협의 갱신을 특약에서 구분해 명시하지 않으면 중개보수 부담을 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다. 6번 특약에 "협의 갱신은 임차인 부담, 묵시적 갱신은 제외"라는 문구를 명확히 기재해야 합니다.
5. 확정일자 처리와 계약서 보관
기존 계약서의 확정일자는 재계약 후에도 유효합니다. 새 재계약서를 작성한 후에는 즉시 별도로 확정일자를 받아야 하며, 두 계약서 모두 보관해야 합니다.
- 기존 계약서 + 기존 확정일자: 그대로 유효, 반드시 보관
- 새 재계약서 + 새 확정일자: 증액분 보호, 작성 즉시 수령
6. 정리
증액 재계약 전 보증보험 한도 확인과 등기부등본 재확인이 선행되어야 하며, 특약사항에 기존 계약 정보·증액 경위·임대인의 대출 협조 동의·등기 현황을 모두 명시해야 임차인의 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.