전세 보증금 못 받고 이사 전 임차권등기 완료부터 확인하세요

신청서 접수가 아니라 등기 완료를 확인해야 합니다

전세 만기 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 집을 비우면 지금까지 유지해 온 대항력과 우선변제권이 사라진다. 보호 장치는 임차권등기명령 하나다. 그런데 신청서를 접수했다고 바로 효력이 생기는 것은 아니다.

법원이 명령을 내리고 그 결과가 등기사항증명서에 기재되기까지 시간이 걸린다. 신청만 해두고 이사부터 가버리면 기존에 확보해 둔 권리를 그대로 잃을 수 있다.

인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 '임차권'이 실제로 올라와 있는 것을 확인한 뒤에 이사와 전입신고를 옮겨야 한다. 집을 비우기 전이라면 임차권등기명령은 보증금 전액뿐 아니라 일부 금액만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있다.

예를 들어 2억 원 중 1억 5천만 원만 받고 5천만 원이 남은 상황이라면 미반환 5천만 원을 신청서에 기재해 등기를 넣는다.

신청 요건은 두 가지, 비용은 43,400원입니다

신청하려면 두 가지 요건이 맞아야 한다. 첫째, 주택임대차계약이 법적으로 종료된 상태여야 한다. 둘째, 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 상태여야 한다. 계약서에 적힌 만기일이 지났다고 자동으로 종료되는 것은 아니다.

묵시적 갱신이 된 상태라면 해지 통지를 보내고, 그 통지가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생한다. 문자 보낸 날이 아니라 상대방에게 실제로 도달한 시점이 기산점이다.

비용은 2026년 9월 15일 기준 법제처 생활법령정보 안내로 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개일 때 43,400원이다. 인지대 2,000원, 송달료 5,200원씩 6회분 3만 1,200원, 등록면허세와 지방교육세 7,200원, 등기신청수수료 3,000원이 포함된다.

대리인 선임 없이 임차인이 직접 서류를 준비해 신청할 수 있고, 등기사항증명서나 주민등록 서류 발급비는 별도다.

전자소송 포털에서 7단계로 접수합니다

대한민국 법원 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr)에서 '주택 임차권등기명령 신청서'를 전자문서로 작성해 제출할 수 있다.

사용자등록과 로그인을 마친 뒤 민사 신청 메뉴에서 신청서를 선택하고, 임차주택 소재지를 기준으로 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원을 지정한다.

임차인과 임대인 인적사항, 계약기간, 보증금, 미반환 금액, 계약 종료 사유, 임차주택 표시를 입력하고 증빙서류를 첨부한 뒤 신청비용을 납부하면 접수가 끝난다.

기본 증빙서류는 임대차계약서 사본, 보증금과 확정일자를 확인할 수 있는 서류, 주민등록등본·초본, 등기사항증명서, 계약 종료를 증명할 자료 다섯 가지다. 계약 해지 사실이 불분명하면 내용증명을 함께 챙기는 것이 좋다.

문자, 카카오톡, 해지합의서, 계약종료 확인서 같은 자료도 해지 통지의 도달 사실을 입증하는 데 쓰인다.

집주인이 "새 세입자 와야 준다"고 해도 기다릴 의무는 없습니다

묵시적 갱신 상태에서 집주인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"며 반환을 미루는 경우가 있다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적 갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 시기를 가리지 않고 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

효력 발생 시점부터 집주인의 보증금 반환 의무가 정식으로 개시되므로, 그 뒤에 새 세입자 확보 여부와 상관없이 반환을 요구할 수 있다.

변호사들은 집을 비우지 않은 상태에서는 주택 인도와 보증금 반환이 동시이행 관계라는 점을 지적한다. 그러나 보증금을 받지 못한 채 이사부터 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하고 등기 완료를 확인해야 한다.

등기가 올라오기 전에 짐을 빼고 전출하면 그동안 유지해 온 권리를 잃는다는 점만은 분명하다.