전세 계약 전 이 공식 하나로 보증보험 거절되는 집을 걸러낼 수 있습니다

빌라 전세보증금 상한은 공시가격의 126%입니다

"싸게 얻은 전세"라서 안심하는 경우가 많은데, 이것이 함정입니다.

공식에 들어가는 인정 주택가격은 집주인이 말하는 시세나 인터넷 매물가가 아닙니다. 보증기관이 자체 기준으로 산정한 가격입니다.

빌라·다세대·연립주택은 이 인정 주택가격에 상한이 있습니다.

공시가격이 2억 원인 빌라라면, 선순위채권이 없을 때 가입 가능한 전세보증금 상한은 약 2억 5,200만 원입니다.

계산 예시로 보면 더 명확합니다.

• 인정 주택가격 3억 원, 선순위채권 없음 → 보증금 2억 7천만 원까지 가능
• 인정 주택가격 3억 원, 선순위채권 8천만 원 → 가능 상한은 1억 9천만 원

(보증금이 2억이면 불과 1천만 원 차이로 거절)

전세대출이 가능한 집이라도 보증보험 가입은 별도 기준이므로, 전세대출 승인 = 보증보험 가입 가능으로 보면 안 됩니다.

숫자가 맞아도 이것들이 있으면 가입이 막힙니다

90% 공식을 통과해도 아래 항목 중 하나라도 해당되면 HUG가 가입을 거절합니다.

특히 다가구 주택(원룸 여러 세대가 한 건물에 있는 형태)은 아파트와 달리 세대별 구분등기가 없습니다. 먼저 들어온 세입자의 보증금이 법적으로 내 보증금보다 앞에 있어, 집주인 근저당만 확인하면 실제 선순위 규모를 크게 놓칩니다.

위반건축물도 등기부등본에는 표시되지 않습니다. 건축물대장을 별도로 열람해야만 확인할 수 있습니다.

계약금을 보내기 전, 아래 순서대로 확인하면 됩니다.

1. 등기부등본 — 근저당 채권최고액, 압류·가압류·가등기 여부 (계약일 당일과 잔금일 최소 2회)
2. 건축물대장 — 위반건축물 기재 여부 별도 확인
3. 공식 계산 — (전세보증금 + 선순위채권) ÷ 인정 주택가격이 90% 이내인지
4. 빌라·다세대라면 — 공시가격 × 1.4를 인정 주택가격 상한으로 먼저 계산
5. 항목이 여러 개 겹친다면 — 계약금 전에 HUG 또는 금융기관에 실제 가입 가능 여부 직접 확인

"보증보험 가입이 어렵다"는 말을 들었다면 원인부터 파악하는 것이 먼저입니다. 가입 거절이 곧 전세사기 주택이라는 의미는 아니지만, 집값 대비 선순위 빚이 많거나 건물 상태에 문제가 있다는 신호일 수 있습니다.