잔금 치르기 전까지만 집주인 체납 세금을 동의 없이 직접 확인할 수 있습니다

체납 세금이 내 보증금보다 먼저인 이유가 뭔가요?

집주인이 세금을 오래 밀리다 집이 경매로 넘어가면 배당 순서가 문제가 됩니다.

세금 채권의 법정기일(세금 우선순위를 가르는 기준일)이 임차인의 우선변제권(전입신고+확정일자를 마치면 생기는 보증금 돌려받을 권리) 효력 발생일보다 앞서면, 세무서가 보증금보다 먼저 배당받습니다.

예전에는 재산세처럼 그 집에 직접 붙는 세금은 임차인보다 무조건 앞섰습니다. 그러나 2023년 4월 1일 시행된 국세기본법·주택임대차보호법 개정으로, 임차인의 확정일자 이후에 법정기일이 도래한 세금은 보증금에 양보하도록 바뀌었습니다.

다만 확정일자 이전에 이미 법정기일이 앞선 세금은 여전히 보증금보다 먼저 징수됩니다.

결국 조회하지 않으면 이 위험을 미리 알 방법이 없습니다.

동의 없이 조회하려면 두 조건이 맞아야 합니다

둘 중 하나라도 어긋나면 임대인 동의가 필요합니다. 계약 전에 미리 확인하고 싶다면, 계약서 특약란에 "임대인이 미납국세 열람에 협조한다"는 내용을 넣어두는 방법이 있습니다.

국세와 지방세는 창구가 다릅니다, 둘 다 봐야 합니다

한 사이트에서 전부 조회되지 않습니다. 국세와 지방세는 시스템이 따로 운영되므로, 두 곳 모두 신청해야 온전한 그림이 나옵니다.

국세 조회 — 홈택스 (종합소득세·양도소득세·종합부동산세 등)

1. 홈택스(hometax.go.kr) 로그인
2. 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 선택
3. 미납국세 열람신청 탭 선택
4. '임대인 동의 없이 열람' 선택 후 임대인 정보 입력
5. 확정일자가 날인된 임대차계약서 스캔본 첨부
6. 신청 후 1~3 영업일 내 '인터넷 신청 결과 조회'에서 열람

전국 어느 세무서 민원봉사실이든 방문해도 됩니다. 미납국세등열람신청서·신분증·임대차계약서를 제출하면 되고, 관할 세무서가 아니어도 됩니다. 조회 결과는 화면 열람만 가능하며 사본 발급이 안 되므로, 체납 세목과 금액을 직접 기록해두어야 합니다.

지방세 조회 — 정부24 (재산세·지방소득세 등)

1. 정부24(gov.kr) 로그인 (본인인증 필수)
2. 검색창에 '미납지방세 열람' 입력
3. 미납지방세 열람신청 서비스 선택
4. '임대인 동의 없는 열람' 선택 후 임대차 정보 입력
5. 신분증 사본 및 확정일자 날인 임대차계약서 업로드
6. My Gov 서비스 신청내역에서 진행 상황 확인 → 승인 후 열람

지방세 신청, 잔금일 5 영업일 전에 마쳐야 합니다

지방세 조회는 담당자가 수작업으로 검토하기 때문에 최대 48시간(영업일 기준)이 소요될 수 있습니다.

잔금이 임박한 시점에 신청하면 결과가 나오기 전에 잔금을 치르게 될 수 있습니다. 또한 조회가 완료되면 집주인에게 사후 통보됩니다. 이 점도 미리 알고 진행하시기 바랍니다.

체납이 나왔을 때 계약서에 넣을 특약 3가지

체납 사실을 발견해도 계약서에 특약이 없으면 해제를 요구하기 어렵습니다. 공인중개사에게 아래 세 가지를 특약란에 적어달라고 요청해두세요.

1. 체납 확인 해제권 — "임차인이 체납 세액을 확인할 경우 즉시 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환하며 배액을 위약금으로 지급한다"
2. 완납 증명 요구 — "임대인은 잔금일 전일까지 국세·지방세 완납증명서를 제출하거나 발급번호를 제공한다"
3. 권리 변동 금지 — "임대인은 계약 체결일부터 잔금일 다음 날까지 새 근저당권 설정·압류 등의 권리 변동을 하지 않으며, 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인이 보증금 및 손해를 배상한다"

보증금이 클수록, 등기부에 근저당이 얽혀 있을수록 이 확인의 비중이 커집니다. 계약서에 서명한 직후부터 잔금 치르기 전, 이 짧은 기간을 놓치지 않는 것이 보증금을 지키는 첫 단추입니다.