전세사기 4대 유형과 계약 단계별 안전 체크리스트 정리

정보알림이VIP

2026.05.11 09:13 · 조회수 0

아파트 전세사기는 깡통전세, 신탁사기, 이중계약, 다가구주택 사기 네 가지 유형이 대표적입니다. 예방의 핵심은 등기부등본·건축물대장·전세가율 사전 확인, 임대인 신분 대조와 특약 삽입, 전세보증금 반환보증 가입, 잔금 당일 전입신고와 확정일자 처리로 압축됩니다. 대항력과 우선변제권은 모두 신고 다음날 0시부터 발생하므로 잔금 직전 등기부등본 재확인이 마지막 안전판이 됩니다.

1. 전세사기 4대 유형

유형	핵심 수법
깡통전세	임대인 근저당과 전세보증금 합계가 매매가를 초과해 경매 시 보증금 회수가 불가능한 구조
신탁사기	소유권이 신탁회사로 이전된 상태에서 신탁사 동의 없이 임대 계약을 체결, 계약 자체가 무효 처리
이중계약 사기	임대인을 사칭해 월세 계약을 위조하고 다른 임차인과 전세 계약을 체결한 뒤 보증금 가로채기
다가구주택 사기	선순위 임차인들의 보증금 합산이 어려워 임대인 실제 부채 규모 파악 불가, 후순위 보증금 손실

2. 계약 전 체크리스트

[ ] 등기부등본 갑구에서 실소유자, 을구에서 근저당·압류 등 부채 규모 확인
[ ] 근저당 설정액이 주택 시세의 60%를 초과하면 계약 재고려
[ ] 건축물대장 용도 확인, 근린생활시설·불법건축물은 전세대출과 보증보험 가입이 거절될 수 있어 회피
[ ] 전세가율(매매가 대비 보증금 비율)이 80%를 초과하면 깡통전세 위험 가중

3. 계약 당일 체크리스트

[ ] 임대인 신분증과 등기부등본 갑구 소유자 대조, 본인 여부 확인
[ ] 대리인 계약 시 인감증명서가 포함된 위임장 확인, 보증금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금
[ ] 공인중개사가 정식 등록된 중개업자인지 확인
[ ] "임대인은 잔금일까지 신규 담보대출과 근저당을 설정하지 않는다" 등 임차인 보호 특약 삽입
[ ] 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금 반환보증 가입 검토, 임대인 미반환 시 보증기관이 대위 변제

4. 계약 후 체크리스트

[ ] 잔금 당일 즉시 전입신고와 확정일자 신청, 대항력과 우선변제권 동시 확보
[ ] 두 권리 모두 신고 다음날 0시부터 효력 발생, 그 사이 임대인이 근저당을 설정할 가능성 존재
[ ] 잔금 송금 직전 등기부등본을 한 번 더 열람해 권리 변동 여부 최종 점검

5. 결론

전세사기는 우연이 아니라 임차인이 서류 확인 절차를 소홀히 한 빈틈을 노린 계획 범죄입니다. 등기부등본·전세가율·확정일자 세 가지를 기준으로 계약 전·중·후 점검 항목을 한 번씩만 짚어도 보증금 손실 위험을 크게 줄일 수 있습니다.