전세를 월세로 전환할 때 전환율 계산법과 손익 따지는 법
전세 보증금을 낮추고 월세를 올리는 '전세→월세 전환' 협상에서 세입자가 꼭 알아야 할 기준이 전월세전환율입니다. 2026년 기준 서울 구별 실제 전환율은 4.4%~5.2%이며, 이 수치로 집주인이 제안하는 월세가 적정 수준인지 직접 계산할 수 있습니다.
전세대출을 이용 중이었다면 월세만 볼 게 아니라 줄어드는 대출 이자까지 함께 비교해야 실제 유불리가 나옵니다. 최근 서울 자치구 절반 이상에서 월세가 전세를 앞지르는 상황이 되면서, 이 계산을 미리 알아두는 것이 더욱 중요해졌습니다.
전월세전환율, 세입자가 알아야 하는 이유
전월세전환율(전세 보증금 일부를 줄이고 그만큼 월세로 전환할 때 쓰는 기준 비율)을 모르면 집주인이 제안하는 월세가 시장 평균보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
서울에서는 자치구 절반 이상 지역에서 월세가 전세를 앞지르는 현상이 나타나고 있습니다. 이런 상황에서 전환 협상이 갑자기 시작되면 기준 없이 집주인 제안을 받아들이기 쉽습니다.
월세는 어떻게 계산하나요?
전월세전환율 계산 공식은 다음과 같습니다.
반대로, 적정 월세를 먼저 구하고 싶다면 이렇게 씁니다.
예를 들어, 보증금을 2,000만 원 낮추고 월세를 10만 원 올리는 제안을 받았다면 전환율은 6%입니다. 이 수치가 거주 구의 시장 전환율보다 높으면 세입자에게 불리한 조건입니다.
서울 구별 전환율은 지금 얼마인가요?
현행 서울주택정보마당 기준 서울 구별 전월세전환율입니다.
| 구 | 전환율 | 구 | 전환율 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 4.7% | 마포구 | 4.8% |
| 강동구 | 4.6% | 서대문구 | 4.7% |
| 강북구 | 5.0% | 서초구 | 4.6% |
| 강서구 | 4.4% | 성동구 | 4.8% |
| 관악구 | 4.5% | 성북구 | 4.6% |
| 광진구 | 4.7% | 송파구 | 4.4% |
| 구로구 | 4.5% | 양천구 | 4.4% |
| 금천구 | 4.7% | 영등포구 | 4.5% |
| 노원구 | 4.6% | 용산구 | 4.8% |
| 도봉구 | 4.8% | 은평구 | 4.6% |
| 동대문구 | 4.7% | 종로구 | 5.0% |
| 동작구 | 4.4% | 중구 | 5.2% |
| 중랑구 | 4.7% |
전환율은 구마다 다르고 시기에 따라 달라질 수 있으므로, 협상 전에 거주 구의 최신 수치를 서울주택정보마당에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
전세대출이 있다면, 유불리는 이렇게 따지세요
월세만 보고 "비싸다"고 단정하면 안 됩니다. 전세대출을 이용 중이었다면 전환 후 실제 주거비를 이렇게 비교해야 합니다.
- 전환 전: 줄이는 보증금에 해당하는 전세대출 이자 (해당 금액 × 대출금리 ÷ 12)
- 전환 후: 새로 내는 월세
대출 이자가 월세보다 크다면, 오히려 월세로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다. 반대로 대출금리가 낮다면 이자 부담이 적어 월세가 더 손해가 될 수 있습니다.
중도상환수수료가 남아 있다면 그 금액도 비용에 포함해야 합니다. 계산 항목 하나만 빠져도 손익이 뒤집힐 수 있어 꼼꼼히 따져봐야 합니다.