전세계약 전 꼭 확인하는 전세사기 6가지 유형 예방 체크리스트

오늘의소식VIP

2026.05.18 10:29 · 조회수 0

전세사기는 깡통전세·가짜 임대인·신탁부동산·이중계약·선순위보증금 은폐·계약 후 근저당 설정 등 6가지 유형으로 나뉩니다. 전세가율 80% 초과, 전세금과 근저당 합산이 집값의 90%를 넘는 물건은 원칙적으로 피하는 것이 안전합니다. 각 유형마다 핵심 확인 항목이 다르므로 계약 전·계약일·잔금일·계약 후 단계별로 점검해야 합니다.

1. 유형별 위험 신호와 핵심 확인 사항

유형	위험 신호	핵심 확인 사항
깡통전세	전세가율 80% 이상	전세금+근저당 합산이 집값 90% 미만 여부
가짜 임대인	대리인 계약 유도	인감증명서 3개월 이내 발급 + 임대인 직접 통화
신탁부동산	등기부에 '○○신탁' 표기	신탁회사에 직접 전화해 계약 동의 확인
이중계약	비대면 계약 요구	임대인 직접 대면 + 소유자 명의 통장으로만 입금
선순위보증금 은폐	다가구 주택	전입세대열람원·확정일자부여현황 주민센터 발급
계약 후 근저당 설정	잔금일과 입주일 분리	잔금일=전입신고일+확정일자 수령일 일치 설정

2. 계약 단계별 체크리스트

계약 전

[ ] 전세가율 계산: 전세금 ÷ 집값 × 100이 80% 미만인지 확인
[ ] 총부채 계산: 전세금 + 근저당 합산이 집값의 90% 미만인지 확인
[ ] HUG 주택도시보증공사 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
[ ] 다가구 주택: 주민센터에서 전입세대열람원·확정일자부여현황 발급 → 전 호수 선순위 보증금 합산

계약일

[ ] 등기부등본 을구에서 근저당권·채권최고액 확인
[ ] 등기부 소유자와 신분증 원본(이름+주민번호) 100% 대조
[ ] 대리인 계약: 위임장 + 인감증명서(발급일 3개월 이내) + 인감도장 3종 동시 확인
[ ] 신탁부동산: 신탁회사에 직접 전화해 계약 동의 여부 및 조건 일치 확인
[ ] 임대인 직접 대면 또는 영상통화로 본인 확인·녹화
[ ] 계약서 특약 삽입: "잔금일까지 신규 근저당권 설정 금지, 위반 시 계약 해제 및 손해배상 가능"

잔금일

[ ] 잔금일 = 입주일 = 전입신고일 = 확정일자 수령일 동일하게 설정
[ ] 보증금은 등기부 소유자 명의 통장으로 직접 이체 (중개사 계좌 입금 절대 금지)
[ ] 등기부등본 재확인 (계약 당일·잔금 전날 기준 총 2회)
[ ] 임대인에게 신규 근저당 설정 여부 확인 후 문자·녹음 등 증거 보존

계약 후

[ ] 계약 완료 후 약 1주일 이내 등기부등본 추가 열람 (신규 근저당 설정 여부)

3. 정리

전입신고는 이사 당일 완료해야 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 반면 근저당은 신청 즉시 효력이 발생하므로 잔금일과 전입신고 타이밍이 어긋나면 은행이 우선순위를 가져갑니다. 6가지 유형 중 하나라도 해당 체크리스트를 건너뛰면 피해가 발생할 수 있으므로 단계별 순서대로 점검하는 것이 중요합니다.