상가 임차인 계약갱신요구권과 권리금 회수 보호 핵심 정리

데일리브리핑VIP

2026.06.11 20:04 · 조회수 320

상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권과 권리금 회수 보호라는 두 가지 핵심 권리를 부여합니다. 계약갱신요구권은 최초 계약일로부터 10년간 보장되며, 갱신 요구 가능 시기는 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 권리금 보호 기간은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지이며, 영업 기간이 10년을 초과해 갱신요구권이 소멸된 이후에도 권리금 회수 기회는 법적으로 보호됩니다. 단, 월세 3회 이상 연체 또는 무단 전대 이력이 있으면 두 권리 모두 제한될 수 있습니다.

1. 계약갱신요구권 주요 내용

항목	내용
요구 가능 시기	임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지
보장 기간	최초 계약일로부터 총 10년
요구 방식	문자·내용증명 등 증거가 남는 방식 권고
소멸 조건	월세 3회 이상 연체 이력 시 권리 소멸 가능

갱신 요구는 구두가 아닌 서면 또는 문자 메시지처럼 기록이 보존되는 방식으로 전달해야 분쟁 발생 시 입증이 용이합니다.

2. 권리금 회수 보호 주요 내용

항목	내용
보호 기간	임대차 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지
임대인 금지 행위	정당한 사유 없는 신규 임차인 계약 거부, 현저히 높은 임대료 요구로 계약 파기 등
구제 수단	임대인의 방해 행위에 대해 손해배상 청구 가능
10년 초과 시	갱신요구권이 소멸된 이후에도 권리금 회수 기회는 보호 (대법원 판결 확정)

영업 기간 10년이 지나 계약을 더 이상 연장할 수 없는 상황이더라도, 권리금 회수 기회 자체는 상가건물임대차보호법상 별도로 보호됩니다. 이는 대법원이 확정한 사항입니다.

3. 보호 제한 예외 사항

두 권리 모두 아래 사유 중 하나라도 해당하면 보호가 제한될 수 있습니다.

월세 3회 이상 연체 이력
임대인 동의 없는 전대 (무단 전대)
최초 계약 체결 시 구체적으로 고지된 재건축 계획

4. 정리

계약갱신요구권과 권리금 회수 보호는 별개의 권리입니다. 10년 영업 후 갱신요구권이 소멸되더라도 권리금 보호는 유지됩니다. 두 권리를 온전히 행사하려면 월세 연체 없는 납부 이력 관리와 갱신 요구 시 서면 기록 보존이 필수 조건입니다.