상가 임대차 묵시적 갱신 후 갱신요구권 행사하면 계약기간 1년인 이유

이슈톡톡VIP

2026.06.20 14:18 · 조회수 223

상가임대차보호법상 묵시적 갱신의 존속 기간은 1년입니다. 묵시적 갱신 이후 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 연장 기간의 기준이 되는 '전 임대차'는 최초 계약이 아니라 묵시적으로 갱신된 임대차(1년)입니다. 따라서 원래 계약 기간이 2년이나 3년이었더라도 묵시적 갱신 이후 갱신요구권을 행사하면 계약은 1년만 연장됩니다. 서울 북부지방법원이 상가임대차보호법 제10조 제3항을 이와 같이 해석한 판례가 실무 기준으로 통용됩니다.

1. 사례 개요

서울 북부지방법원이 다룬 사건의 계약 경과입니다.

시점	내용
2014년 11월 30일	최초 임대차 계약 체결 (계약 기간 2년)
2016년 11월 29일	계약 만료, 쌍방 갱신 거절 없음 → 묵시적 갱신
묵시적 갱신 후	상가임대차보호법에 따라 존속 기간 1년으로 연장
그 이후	임차인이 계약갱신요구권 행사

핵심 쟁점은 갱신요구권 행사로 연장되는 기간이 2년(최초 계약 기준)인지 1년(묵시적 갱신 계약 기준)인지였습니다.

2. 법원 판단 — 상가임대차보호법 제10조 제3항 해석

상가임대차보호법 제10조 제3항은 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다"고 규정합니다.

법원은 이 조항의 '전 임대차'가 현재 실제로 존속 중인 임대차, 즉 묵시적으로 갱신된 계약을 의미한다고 판단했습니다. 최초 계약(2년)을 소급하여 기준으로 삼지 않는다는 것입니다.

논거를 구체화하면 다음과 같습니다.

묵시적 갱신이 발생하면 해당 묵시적 갱신 계약이 새로운 기준 계약이 됨
갱신요구권 행사 시 기준이 되는 '전 임대차'는 직전에 존속하던 계약(묵시적 갱신 1년)
그 이전의 최초 계약(2년 또는 3년)은 기준에서 제외됨

3. 실무 적용 — 계약 경과별 갱신 기간 비교

계약 경과	갱신요구권 행사 후 연장 기간
최초 2년 계약 → 묵시적 갱신(1년) → 갱신요구권 행사	1년
최초 3년 계약 → 묵시적 갱신(1년) → 갱신요구권 행사	1년
최초 계약 만료 시 바로 갱신요구권 행사 (묵시적 갱신 없음)	최초 계약과 동일한 기간

묵시적 갱신이 발생한 이후에는 최초 계약 기간에 상관없이 갱신요구권으로 연장되는 기간은 1년입니다.

4. 정리

묵시적 갱신이 발생한 이후 갱신요구권을 행사하려는 임차인은 연장 기간이 1년임을 사전에 확인해야 합니다. 추가 임대 기간이 2년 이상 필요한 경우에는 임대인과 명시적으로 기간을 합의하여 계약서에 기재하는 방법을 검토해야 합니다.