부동산 매매 계약할 때 등기부등본 확인과 특약 작성 핵심 체크리스트

매일매일소식VIP

2026.05.24 15:05 · 조회수 1

부동산 매매 계약 전 등기부등본의 표제부·갑구·을구를 순서대로 확인하고, 채권최고액은 실제 대출액의 120~130% 수준임을 감안해야 합니다. 특약에는 잔금일 기준 근저당 말소, 중대 하자 발생 시 잔금일로부터 6개월 이내 매도인 책임, 잔금일까지 추가 대출 금지 조항을 명시해야 합니다. 중도금 설정은 가격 상승 지역에서 매도인의 임의 계약 해제를 방지하는 핵심 장치입니다.

1. 등기부등본 확인 체크리스트

[ ] 표제부: 물건 주소·건축물 종류(아파트 여부) 일치 확인
[ ] 갑구(소유권): 매도인 이름·주민번호 일치, 가등기·가압류·가처분 없음 확인
[ ] 을구(근저당·전세권): 채권최고액 확인(실제 대출의 120~130% 수준), 전세권·임차권 설정 여부 확인
[ ] 잔금일 전 재확인: 계약 체결 후부터 잔금 납부 직전까지 추가 대출·권리 변동 재점검

등기부등본은 인터넷 등기소에서 아파트 명·동호수만으로 발급 가능하며, 공인중개사 확인과 별도로 매수인이 직접 확인하는 것이 안전합니다.

2. 계약서 작성 체크리스트

[ ] 계약금·중도금·잔금 날짜 정확히 기재
[ ] 입금 계좌(은행명·계좌번호·예금주) 계약서 본문에 명기
[ ] 중도금 설정 여부 결정(가격 상승 지역에서 매도인 임의 계약 해제 방지 효과)

3. 특약 작성 체크리스트

특약 항목	내용
근저당 말소	잔금일에 현 근저당 전액 말소 및 대출 상환
중대 하자 책임	잔금일로부터 6개월 이내 발생한 누수 등 중대 하자는 매도인 부담
비용 부담 기준	잔금일 이전 관리비·재산세 매도인 부담, 잔금일 이후 매수인 부담
추가 대출 금지	잔금일까지 매도인 신규 대출 불가 명시

4. 현장 방문·하자 점검 체크리스트

[ ] 계약 전 낮·밤 다른 시간대로 복수 방문
[ ] 수리 필요 부분 사전 파악 후 매매가 조정 또는 잔금 전 수리 완료 조건으로 특약 기재
[ ] 구축 주택의 경우 누수는 육안 식별이 어려우므로 중대 하자 특약으로 책임 범위 확보

5. 정리

등기부등본 이중 확인, 중도금 설정, 특약 상세 기재가 매매 계약 리스크를 낮추는 핵심 3요소이며, 을구의 근저당 말소와 중대 하자 책임 기간(6개월)은 계약서에 반드시 명문화해야 합니다.